今でも物件を買うというのが怖いです。 ３億円近く借金してますが、今でも怖いです。 特に新しい相手と取引する場合とかはね。 新しい所だといろんな事に注意をしないといけません。 すでに取引実績があるところで、 リピートの内容だったら、そんなに心配し…

横浜のとあるアパート業者ととある大手不動産業者が癒着しまくってるという話です。 癒着というワードは適切ではないのかもしれません。 法を犯してるとか犯してないとか、そういうのはよくわかりません。 法に触れない範囲で仲良しなだけという事かもしれま…

交渉する時、相手がこちらをカモろうとしてくる時って相手がどんどん攻勢をかけてくる空気感になる事があります。 相手が「いつ契約しましょうか」みたいな感じでどんどん攻めてくるんですよ。 一方で、こちらが相手をカモるような状況の時はまったく反対で…

たくさん収益物件を持っているから偉いとか、 収益物件を持っていないから偉くないとか、 そういうのは全くないです。 お金を持っている人がたくさん収益物件を持つことができて あまりお金を持っていない人は収益物件をあまり持つことができない という話な…

最近は利回りがすっかり低くなってしまい、 前に進めるかどうかの判断って本当に難しくなったような気がします。 ひと昔まえは、「あきらかに良い！」みたいなものしか検討の土台にのせてませんでした。 シミュレーションもするまでもなく良い。みたいな。 …

最近、物件の価格がどんどん高くなってきてますね。 それは誰でも知っている話ですが、 １年、１年で、どんどん高くなってきていますよ。 びっくりするくらいのスピード感ですよ。 高くなってるのは誰でも知ってる話ですが、 自分の中でも「これくらいだろう…

不動産投資を始めた直後くらいから行っていた大家の会みたいなものがあります。 そろそろやめよかなっ思っています。 なんやかんや4年くらいは行ってました。 一時は頻繁に参加していたんですが、そろそろやめてもいいのかなと思うようになってきました。 本…

物件は流れてしまったのですが、大きな収穫はありました。 「まだまだフルローンいける」というのを知る事ができたのが収穫です。 正直、自己資金10％は覚悟していました。 フルローンが出たのは驚きでした。 物件そのものがよかったというのもありましたが…

土地の売主さんが亡くなられて相続案件に。 そしてその相続人が「誰がこんな値段でハンコおしたんだ！」って騒いでいる。 悩ましい展開だが、 アパート業者と土地売主との間には売買契約が締結されているので手付金の倍返ししないと解約はできないはず。 そ…

流れた物件の話です。 久しぶりに良さげな建売アパートが出たので話を進めていました。 １番手でグリップもできていて、融資もフルローン。申し分ない状態。 売買契約に向けて話が始まるかなと思いきや、 アパートの業者が少し待ってくれというではないか。 …

少し前から取り組んでいた案件ですが話が流れてしまいました。 今回は建売の新築アパートを検討していました。 利回りはそんなに高い物件ではないのですが、 立地や仕様など総合的に判断して非常に魅力的な物件で久しぶりに欲しいなと思った物件でした。 融…

のんびりしてられないですよね。 物件の価格というのもミクロに見るとあがったり下がったりですが、 マクロでみると必ず上がり続けると思います。 あと５年もすれば、サラリーマンがアパートが買える世界も完全に終わりを迎えるかもしれません。 融資もです…

とある金融機関の担当者から電話がかかってきた。 まだ取引はないところだが、できればお付き合いをしたいと思っているところだ。 １年くらい前に融資打診をして、 本部審査までOKになったことがある。 そこからちょいちょいやりとりがある。 融資の審査もス…

もしも他の誰かがクソ物件を検討していたらどうしますか？ 助言をしてあげたいという気持ちもありますし、 余計のお世話だと言われそうな気もするので放置がいいような気もします。 最近の私の対応は、基本的に何も言わないという行動を選択すると思います。…

てっとり早く表面利回を１％あげる方法です。 てっとり早くあがる状態に移行する事はできますが、工数は増えるのでめんどくさいです。 相対でざっくりと１％くらいあげれる方法です。 答えから先に言うと、自主管理にするという事です。 管理会社にお願いし…

初心者の人と話す時に、どれくらいの規模を目標としてるんですか？みたいな話になる。 よく出てくる数字で、 月にCF10万円が目標です。 って話になる。 月にCF10万円というのは簡単な目標だと思う。 それくらいだったら、そこそこの規模の１棟を買えばクリア…

今は待ち状態なので、物件探しはお休みしている一方で、 それ以外の事を考える機会が増えました。 これからどういう不動産投資をしていくのか？ や どういうところを目指していくのか？ などです。 人によっては、特定の手法を極めるんだ！という人もいれば…

現在、宙ぶらりん中です。 取り組み中の案件ですが、 先方の都合で待っています。 詳しい話は落ち着いたら書くかもですが、 とにかく待っている状態です。 少し前に状況を聞いて、いろいろ分析しています。 登記簿謄本を読むといろんな事がわかりますね。 先…

首都圏の投資家が大阪で物件を買う方法の話を聞いた。 大阪は融資を出してくれる金融機関が多くて積極的だと聞く。 しかしながらネックは融資だろう。 私の場合、大阪というのは少しゆかりがある。 今は横浜に住んでいるが、それまでは大阪に住んでいたのだ…

私は超利回り星人です。 探せばいい利回りの物件があるだろう。みたいな。 それで高い利回りの物件を追いかけ続けていました。 実際問題、難易度は高かったですが高い利回りの物件は買えてました。 最近は少しづつ心境の変化が起こってきています。 物件価格…

土地から新築アパートの７％と、 土地先行決済の売り建てアパートの７％と、 建て売りアパートの７％ というのは意味が全然違いますよね。 リスクが全然違うので利回りが同じだからと言って同じ土俵でそれらを比較するのは間違っていると思います。 台風や何…

過去に検討した土地が１年後に建売アパートとして売りに出される事ってちょいちょいあります。 ちょいちょいあるので珍しい事ではないのですが 先日あった事例は、 私が企画をした際は仕上がりは７％台でした。 立地は微妙です。 弱いです。 それで建売で売…

時間があったのでテレビゲームで桃鉄をやってました。 桃鉄くらいできないと１人前の大人にはなれないだろうという事で、子供たちにも桃鉄の遊び方を教えてあげたりしていました。 桃鉄って知ってますか？ 桃鉄はすごろくのゲームなんですが、 物件を買って…

この１か月ですっかり廃人になってしまいました。 検討している案件で待ち状態だったので不動産投資活動を止めてグータラしてました。 その間、いままであまりやらなかったような事もやってましたね。 テレビゲームとかやってましたし、 テレビのドラマなん…

冷静に分析しています。 投資なんでお金に働いてもらってナンボの世界です。 世の中の事例を見ていると怖い事ばっかりなんで、どうしても自分の目線をあげてしまいがちです。 結果、目線をあげすぎてしまって最近物件買えていないです。 偏差値70の物件を買…

今、着手している案件があります。 1番手も取れていてグリップもできている。 融資もこれ以上ない満点の融資条件で内諾OKをもらっている案件です。 しかしながら先方の都合で待ち状態が続いています。 凄くいい案件なんで待つしかない。 という事でこの１か…

おちついたら飲み会とか食事会とかちょいちょい開催したいですね。 特に地域性の色がついた集まりみたいなものはどんどんやっていきたいなって思っています。 最近はおおきなあつまりなんかにも参加しないで、もくもくと活動しています。 特に地域の近い知り…

身の丈に合った投資をしてますか？ その基準はひとそれぞれですが、 結構チャレンジングな事をやっている人は（中には）いるなって思います。 新築アパートを買って、早く満室にしないと生活費がなくなるとか言ってる人や、 土地から新築で、突発的な費用が…

気のせいかもしれないけど、 新築の建売APの利回りが低くなってきた一方で、 まともな物件が増えてきたような気がします。 ダメダメな物件が減ったといった方がいいのかも。 もちろん利回りは低いですよ。 少し昔だったら８％とかまずまずいい感じの利回りが…

このブログで何度も言っている内容です。 初心者向けの話です。 最近の新築アパートは利回りは高くても７％くらいですよ。 相場としては６％後半くらいですかね。 正直CFは少ないです。 融資期間がソコソコあればソコソコのCFは出ると思ます。 しかしソコソ…