専業大家への道

専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

アパートは顔が命

工務店とアパート仕様について相談しています。 室内のクロスやアクセントクロスの仕様も決まり、いよいよ外構の相談をやり始めています。 私のアパートの敷地は、アパートの建物のエリアと、駐輪場のエリアがあります。 当初は、計画していなかったのですが…

高属性の税金還付スキームの話を聞いたよ②

税金の還付自体は普通の話ですが、それらを使ってどうやって拡大するのかという所の話。 元々疑問に思っていた以下のポイントもわかってきました。 (1)利益の先食いだけなんじゃないの? 4年間で減価償却が消えて税金がかかるようになりますし、売却時に…

高属性の税金還付スキームの話を聞いたよ①

高属性の税金還付スキームの話を聞きました。 面白いですね。 年収が3千万円とか5千万円とか、それ以上の年収を持っている人のスキームです。 それくらいの年収になると年収のざっくり半分弱くらいが税金として無くなるんですが、そういう人が耐用年数超えの…

買うスピードは

みなさんは、どういうスピードで物件を買ったり建てたりするつもりでしょうか。 私の場合は、あわてずに急がず、1年に1棟くらいを目標にしています。 土地から新築をしていると1年に1棟というのはちょっと難しい目かもしれませんが、築古だったら買う人…

えっ?千葉?

4棟目の新築アパートを融資してもらっている近所の信金に行ってきました。 どの信金なのかというのは私に直接会った時に聞いていただけたらなと思います。 私の過去のブログを読んでいただいたらどの信金なのかはわかると思いますけどね。 東京の西部~川崎…

完成までのスケジュール

昨日のブログの続きです。 工務店と完成までのスケジュールの話をしました。 いまのところ順調だそうです。 来週から、外壁のサイディング材を貼っていく工程が始まるようで、6月中旬くらいまでで貼り終わるようです。 大工仕事も、6月中旬くらいで全て完…

外構どうする

建築中の新築アパートの仕様について工務店と打ち合わせをしてきました。 主に、内装のクロスをどうするのかという話と外構の話です。 一番最初の企画検討段階ではアパートの敷地に入る際の門のようなものは考えていませんでしたが、現時点では門のようなも…

管理会社決定!

現在建築中の新築アパートの管理会社ですがようやく選定を完了し、契約してきました。 なんやかんや結構時間がかかりましたがようやくひと段落です。 私は、1棟ごとに管理会社を変えるというポリシーを持っています。 すでに所有しているアパートをお願いし…

新築築古の世界観

新築と築古の世界観の話です。 一長一短ある話ですが、1つの側面のみを強くフォーカスしておりますのでご注意ください。 昔は不動産投資イコール築古というイメージで、リフォームやDIYをするというイメージが強かったんですが、世の中の動向から新築が買え…

【レポ】肉山で洗練された投資家と肉会

吉祥寺のお肉の名店「肉山」が横浜にOPENしました。 横浜で活躍されている不動産投資家さん達と、肉山登山をしてきました!! 入り口はこんな感じ ちなみに、参加メンバーはこんなメンバーでした。 ひーやんさん、ひーやん新築企画大尉(@ichiyoku)さん / T…

スーパーマリオでスターを取った状態の人

不動産投資で、スーパーマリオでスターを取った状態の人ってたまにいます。 そうです、無敵状態の人です。 世の中の収益物件のどの物件でも買えそうな勢いの無敵状態の人です。 どういう状態の人かというと、 それなりの属性のサラリーマンで、 借金をまった…

利回より規模

今までは、 「0.1%でも高い利回りの物件を買うぜ!」だとか、 「0.1%でも高くアパートを建ててやるぜ!」みたいな感じで考えていました。 高利回りオリンピックみたいな。 一番高い利回りの物件を作った人が優勝みたいな。 自分自身の反省も込めて、最近ち…

2つの信金と2つの工務店

4棟目アパートの建築もメドがたち、それ以降の展開も考えるようになってきています。 私の目指すべき展開というのは、年に1棟づつくらいで新築アパートを建てたり(場合によっては築古を買ったり)するという展開を目指しています。 そうなると融資をして…

恐怖のメールがやってきた③

3月にコーキングしたばかりなのに、雨漏りするのでコーキングを打って欲しいという恐怖のメールがきた。 これまでの経緯を省みて、真に受けて真摯に対応するべきか悩ましい。 おばあちゃんに電話をすることにした。 私 「どういう状況なんですか?」 おばあ…

恐怖のメールがやってきた②

自主管理をしているアパートの入居者のおばあちゃんから雨漏り音がするというメールが。3月にコーキングしたのに、コーキングはいつするんですかって?メールです。 そのおばあちゃんは、30年間もそのアパートに入居してくれています。 上客です。 でもちょ…

恐怖のメールがやってきた①

平穏に過ごしている、とある日に急に自主管理用の携帯電話にショートメールの受信音が鳴る!! 自主管理専用の携帯電話なので、その携帯が鳴るという事は住人のトラブル対応しかない。 この時点で嫌な雰囲気100%に高まる。 携帯を開くと、 自主管理をし…

太陽の日を浴びる贅沢

最近はテレワークなので、うっかりしていると1週間ずっと家にいるって事もあります。 意識的に外出するようにしていますが、夕方以降だったりします。 こういう日常だと、たまに太陽が出ている昼に外に出て太陽の光を全身で受け止めるというのが凄く贅沢なこ…

あぶなかったぜ

第2法人の税金の支払いが完了したのですが、、、 定期的に自分で財務状況の整理をしています。 バランスシートも簿価ベースのものや(金融機関が考慮する)積算ベースのものなどを作ったりしています。 あれ、おかしいぞ。 なんか数字がおかしいです。 決算…

管理会社の都市伝説

自分が使う管理会社を1か所に集約させると、その管理会社のサービスが急に劣化するという都市伝説って聞いて事ありませんか? 複数のアパートを持っている人がいて、 最初はそれぞれ異なる管理会社にお願いしていたんだけど、 その中で一番優秀な管理会社に…

リスケの報告

現在建築中の新築アパート、スケジュールが少し遅れています。 信金から数回に分けて融資をしてもらっているのですが、スケジュール遅れを受けて諸手続きとスケジュールの詳細を聞かせて欲しいというという連絡が入りました。 ちなみに今のスケジュールはど…

結局税理士は

私は2つ法人を所有しています。 それぞれに税理さんがいるのですが、 第1法人は年間24万円でやってもらっています。 第2法人は自分で記帳をするという事で別の税理士さんに12万円でやってもらっています。 税理士を分けているのは、2人いると新しい知識も得…

GWいかがでしたか

GW最終日、いかがお過ごしでしょうか。今年のGWの振り返りです。 私の今年のGWは以下の2点です。 (1)不動産投資以外の取り組み 将来的に不動産投資以外にもいろんな取り組みをやりたいと思っています。まだまだこれだというものも定まっていませんが、第…

建築と破壊

どういう方針で不動産投資を進めていくのか? 不動産投資でもいろんな手法があります。 本を読んだり、自分で動向を調査したり、いろんな人の話を聞いたりしながら方針を固めていくと思います。 しかしながら、不動産投資をとりまく動向というのは刻一刻と変…

蛙の声

GWに千葉に旅行に行ってきました。 千葉県にはそんなにいったことが無かったのでおもしろかったです。 東京から少し離れるだけで急にかなりの田舎になりますね。 不動産投資としてハマるかは別として、田舎出身の人間として東京に近いエリアにこんなに田舎の…

どのエリアを狙うのか(その3)

昨日までのブログの続きです。 どのあたりのエリアを狙うのか? 地主でもない私が、不動産投資の初期フェーズでどういう考えで、どういうエリアを探すのかという観点で書いています。 これは完全無欠の答えでなく、私はこう考えているといのを書いているだけ…

どのエリアを狙うのか(その2)

どのエリアを投資の対象にするのか(昨日のブログ)の続きです。 「利回り」×「入居率」を最大化するというのが1つの着目でした。 2つ目は、 ②「実勢価格」と「評価額」とのバランスに着目します。 表現を変えると、「(土地の)実勢価格」と「評価額」と…

どのエリアを狙うのか(その1)

どのエリアの投資物件を買うのかというのは、投資家にとって大きな問題です。 千三で良い物件や良い土地を探していくのですが、千三の物件探し以上にターゲットをどう定めるのかというのが非常に重要です。その中でもどのエリアで探すのかというのは非常に重…

リーマン飲み

地元が同じで、サラリーマンをしている友達がいます。 たまに飲みに行ったりしています。 昔はなんとも思ってなかったけど、最近は飲みに行ったとしてもあまり会話が弾みません。 話題にあがる事というか友達が話をするのは、子供の話ばかり。 何の話しをし…

GW入りましたね

GW始まりましたね。 みなさま、GWはいかがお過ごしでしょうか。 今年のGWは中盤に家族旅行で千葉に行く予定などが入ってます。 最近の旅行は、活発的な行程でなくゆっくり滞在系の旅行行程を作る傾向になってきてます。 今回は千葉でも行ったことがないエリ…

第一歩目での悩み

初心者向けのブログです。 不動産投資を始めるぞ!!と、千三の物件探しを始めようとするも、いったい、どのジャンルの物件を探すべきかわからない人のために、考えないといけない着目点をいくつかあげてみました。 ~区分と1棟物どっちを選ぶ?~ これ結構…