専業大家への道

専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

早いよね~

昨日ネットに出ていたいい土地を今日見ると蒸発してる。。。 ほんと早いよね。 1日ですよ。 全然間に合ってないです。 いろいろあって取り組むつもりはなかったのですが、取り組み始める前に蒸発してたって感じです。 私がその土地を正規の手順で買うとする…

アパートの生涯収入見積もり・続き(その2)

昨日のブログの続きです。 融資条件も税金もすごくラフですが考慮し、築N年のアパートを購入した際に、生涯のCF収入と、築40年で売却した総収入を見積もりました。 借金は全て返却できていて、その上でアパートの購入額くらいのお金が手元に残るという見積も…

アパートの生涯収入見積もり・続き(その1)

少し前に、アパートの生涯収入の記事を書きました。 前回は、アパートが生涯でどれだけ収入を得る事ができるのか?という視点でまとめてみました。 前回は主人公はアパートでした。新築は寿命が長いので生涯で得られる収入は大きいという結論でした。ブログ…

最近は毎朝散歩するようにしています。 テレワークなのでうっかりしていると一日どこにも出かけないで終わってしまう事が多々あります。 毎朝、体内時計をリセットするという効果もありますし、体を動かすのは健康的にもいいっていうのは言うまでもないです…

ハウスクリーニング業者探し

自主管理をしているアパートの退去が発生したため、ハウスクリーニング業者を探しています。 あと、自主管理なので、自分たちで退去立ち合いをしないといけません。 退去立ち合い時、ここは修繕が必要とか、そういうやりとりをやる必要があるのです。 初めて…

自主管理の仕事

自主管理アパートで退去が発生しました。 契約書を読み返してどういう条件での契約になっていたのかを調べたりしています。 自主管理での退去は今回が初めてなので、ハウスクリーニング業者とかいろいろ調べています。 退去予定の方がご高齢のおじいちゃんな…

目線の更新

土地探し、頑張ってます!! 土地探しは、本当に難しいですよね。 「実需用土地の1.5倍くらいの広さの土地を、実需の半分くらいの値段で買う」ってイメージでしょうか。 普通に考えて難しいですよね。。。 土地探しの基準ですが少しずつアップデートしていま…

とうとうかかってきた電話

平穏な午後、見たことの無い電話番号から電話がかかってきました。 私「なんでしょうか?」 電話「大家さんですよね。退去の連絡はこちらでよろしかったでしょうか」 私は思いました。「いやいや管理会社がいるのに、なんで大家に直接かけてくるんだ?!?!…

横浜で不動産投資をするという事

横浜で不動産投資をするって事はどういう事なんでしょうか。 「横浜問題」というがあります。 「横浜問題」というのは、狭小アパートが大量に作られていて物件が供給過多になっているという問題です。 横浜で不動産投資をやっていくためには、この「横浜問題…

退去ラッシュ対応の状況

1棟目アパートはこの繁忙期に退去ラッシュが到来しています。 2年前に新築を購入し、そのうちの半数が学生(短大・専門学生)だったという事で、今回の更新時に「5人退去」という状況になっています。 しかもコロナで読めない! この2年間で一番の危機的状…

とりあえず一息

この数週間はサラリーマンの仕事が忙しかったのですがようやく一息です。不動産投資に時間をかけれなかったのですが、また復活させたいと思います。 技術的に難しくなかなか成果の出にくいプロジェクトなので、今季限りでプロジェクト打ちきりとなるんじゃな…

管理会社からの返信

たまに管理会社に客付けの調子はどーですか?って聞く時があります。 いろんな反応があるんですが、 「近々決まるんじゃないですか~」と回答が返ってきた場合は、 ほぼ100%、その数日後に決まりましたという連絡が入ります。 多分、感覚で言っているんじゃ…

株価あがってますね

株価が凄くあがってるみたいですね。 私は株は素人です。 ちょっとブームみたいになっているという話も聞きますね。 なんでもそうなんですが普段、株とかやらないような人たちが株をやり始めるようになったら暴落するシグナルですよね。 今すぐというよりは…

いまだに完成しないアパート

定点観測しているアパートがあります。 そのアパートは一昨年の秋に私が検討していた企画もののアパートです。 ちょうど1.5年前ですね。 ある業者の企画で、土地から新築アパート建築という案件でした。 交渉の1番手になったのですが、話をすればするほどそ…

業者に言ってはいけない

最近は土地探しばかりしています。 なかなかいい土地はありませんね。 気になる土地があると資料請求をするんですが、たまに、どんな土地を探されているんですか?って返信が返ってきます。 アパート用地を探していると言うと、おおくの場合はそこで音信不通…

したたかな管理会社

私がお願いしている管理会社はとってもしたたかです。 いまの時点ではすごく満足しています。 管理会社として少し腹黒いところはチラチラ見えるのですが、入居者ファーストでなく、大家ファーストで考えてくれてるので、大家としては凄く満足しています。 こ…

会社との付き合い方

私の人生の目標は不動産投資としての収益を最大化する事です。 将来は変わるかもしれませんが。 会社人として成功を収めるという事は目標とはしてません。 ただ融資を引いていくためには、会社員としての属性は重要です。 ですので私にとって会社というのは…

投資信託やめました

私は20年くらい前から投資信託をずっとしていました。 20年くらい前は、債権系の投信をたくさんしてました。 まとまったお金があればすぐ投信を買うみたいな感じでしたね。 自分の資産の90%とか、それくらいほとんどを投信にあててました。 15年くらい前か…

ブログを書き始めて

近頃は毎日欠かさず不動産投資のブログを書いています。 私のブログでは管理画面に連続投稿日数という項目があって、そこを見るとなんとブログの連続投稿日数が340日になってました。去年の3月のテレワークが始まったくらいから毎日ブログを書くようになっ…

横浜市の賃貸住居数

横浜市の賃貸住居数を調べてみました。 まず最初に見たのが、横浜市のHPにある統計データです。 横浜市における、賃貸住居に住む人の世帯数は、62万世帯。 その中で、単身の人の世帯数は、34万世帯。 次に、ホームズの「見える賃貸経営」を調べると、 横浜市…

口座作ってきました

信金と面談を終え、さっそく口座を作ってきました。 前のブログにも書いたのですが、信金の融資担当者と話をしたところ、「メインバンクとなるくらいのお金を入れてくれたらたくさん融資するで!!」と言われたのでさっそく行動に移す事にしました。(言い方…

10年後の世界

投資家の仕事は未来を具体的に予測する事であると聞いたことがあります。 10年後の不動産投資はどういう世界になっているのでしょうか。 たまに「近頃は新築アパートばっかりですね」というのを聞きます。 一時期に比べて少しましになってきていますが、たし…

銀行巡りを終えて

現在の状況というのは、2020年度冬として巡る予定だった金融機関は一通りめぐる事ができ、その結果がようやく一通り出そろったという所でしょうか。(いくつかの金融機関と信金は今回はあえて行ってません。5棟目以降で膠着状態になったときのために温存す…

おもしろい戸建て発見

先日、おもしろい戸建てが売りに出されてました。 価格は格安というほどではありませんが、相場より安いです。 ボロ屋でなく、じゅうぶんそのまま使えるくらいの古さでした。 普通のボロ戸建ての値段でなくざっくりと一千万円くらいの値段でした。 ロケーシ…

信金で面談

地元の信金で面談をしてきました。 普段は渉外担当の担当者とフランクに話をしたりするのですが、行ってみると融資担当者も出てきて3者で面談を行う形になりました。 融資の判断の考え方などを中心に話を聞きましたが、融資担当者の私に対する定性評価も行…

7%か9%か

昨日のブログの続きです。 表面利回り7%の新築アパートはほとんどCFがでませんって話です。 不動産投資の序盤戦のCF重視フェーズの話です。 新築建売アパートでの話をします。 特に横浜当たりの相場観で話をしたいと思います。 凄くいい立地の新築建売アパ…

利回り7%の物件

表面利回り7%の物件ってどう思いますか? とりあえず新築のアパートを想定しています。 資産性を重視するフェーズにはまだ到着しておらず、序盤戦でまだまだCFを重視する必要があるフェーズでの話です。 7%はギリギリのデッドラインの数値だと思います。…

仕入れのルート

先日、横浜の業者と会ってきました。 業者というのは仲介業者です。 土地探しをしていて資料請求をすると、たまに業者がお手伝いしますよって言ってくれます。 ほとんどのケースが戸建て用地のお客だという認識でコンタクトをしてきて、収益アパート用地を探…

ガラパゴス横浜

横浜って首都圏の他のエリアとちょっと違う感じがしませんか?私は横浜を軸足に不動産投資をしているのですが、他のエリアとちょっと違う感じがします。横浜だけ独自の進化が進んでいるような気がします。 たまに都内の業者と話をする機会があって、1都3県エ…

客付けの基本

1棟目アパート、今年の繁忙期に5名が退去するって話を前のブログで書かせていただきました。 12部屋中5部屋退去なんで、一大事ですよ。 我が家では独自に客付けの緊急事態宣言を発令し、最優先で作戦を検討しておりました。 それの最新動向です。 結論から…