土地から新築アパートの７％と、
土地先行決済の売り建てアパートの７％と、
建て売りアパートの７％
というのは意味が全然違いますよね。
リスクが全然違うので利回りが同じだからと言って同じ土俵でそれらを比較するのは間違っていると思います。
台風や何かのハプニングで工期が１年間伸びた時や、
突発的な費用が発生した時など、
それらのリスクを誰が背負うんですか？という話です。
土地先行決済の売り建てアパートは、どういう形態になっているんですかね。
契約にもよると思います。
私の感覚では、リスクは投資家サイドで背負うというケースが多いという印象です。
リスクが高い分、建売よりも利回りが高くないとやるべきでないというのが一般的なセオリーだと思います。
どれくらい利回りが高かったらやりますか？と言う話があります。
それは人それぞれの判断だと思います。
例えばですが、１％利回りが高かったらヤルという方針だったとしましょうか。
となると、
土地から新築の８％と建売の７％が等価になると思います。
建て売りはイマイチみたいな印象はありますが完成しているものが引き渡されるというのは非常に価値があると思います。
土地から新築で背負うもろもろのリスクを背負わなくてもいいというのは非常に大きいです。
それと
簡単な利回りの差だけで比較してしまいがちですが、
やっぱり物件のモノの差というのが重要な判断ポイントだと思います。
広い部屋だったり、
立地だったり、
アパート仕様だったり、
そういう仕様はアパートの利回りに直結します。
建て売りでもいいものはありますし、
土地から新築でも悪い仕様のものはありますよ。
どういうものを買うかは人それぞれですが、
アパートの仕様の差や、
建て売りか土地から新築かなどの差もちゃんとフェアに評価して、
相対でいいものをきっちりと買っていくという事を心がけたいですね。
