2023年見送った物件③です。
土地から新築の案件です。
全部屋20㎡は確保できてました。
駅もそんなに弱い駅でもなかったです。
ただアパートの建築予定地の立地が弱かったです。
表面利回り８％というのは、新築ならこの家賃でいけるかなという数字です。
建売アパートとかで楽観的な家賃査定での利回りが書かれてる事が多いですが、そのノリでいうと8.2％くらいでしょうか。
しかしながら立地が弱いので、新築は8％でいけるかもしれませんが、おそらく2周目は7.5％くらいになると踏んでいます。
やめた理由の１つは、家賃ですね。
建売で7.5％の案件だったらアリかもしれませんが、土地から新築で7.5％の案件をやりますか？という話です。
２つ目の理由は、工務店のリスクです。
いまどき８％で企画を作るためには、
激安の工務店を使うしか方法はありません。
実は工務店の開拓を凄く頑張って、凄く競争力のある価格で建ててくれる工務店を見つける事ができたのでした。
ただ安いだけの事はあって、リスクが結構あるなと思ったんですよ。
それと、見送った物件①でも書いたように、横浜のワンルームですよ。
それなりに利回りが高い案件でない限りやりたいと思わなくなってきていました。
新築の家賃査定で８％。しかしその８％というのは新築プレミアをフルに期待した家賃。
実際には7.5％くらいですよ。
7.5％で土地から新築なんてやってられないっすよ。
しかもそれがワンルーム激戦区の横浜ですよ。
工務店もリスクがありそうだし。
背負うリスクの割があわないって判断しました。
しかしながらこの条件だったらやっちゃう人はいると思います。
正直、やってもよかった案件だったとは思います。
かなり悩みました。
融資も内諾OKをもらってましたからね。
実はこのブログに書いてない内容でいろいろあったというのもあり見送りました。
なんか気が進まなかったんです。
この取り組みで思いました。
土地から新築だったら、8.0％くらいだったら割が合わないなって。ものによると思いますが。
リスクが大きいです。
できれば9％と言いたいところですが、
少なくとも8.0％をもう少し超えるくらい欲しいかもです。
内容にもよりますがね。
それくらい十分に高い利回りが作れないと、土地から新築はやってられないなって思いました。
最近の私の不動産投資のポリシーが、「それなりにリスクを背負ってもよい」から、
「絶対に死なない」というのになってきているのかもしれません。
いろんな事を考えるきっかけになりました。
＜終わり＞
