建売APを買うのと、土地から新築を企画するのと、
それぞれリスクと利回りは違います。
土地から新築は大きなリスクを負います。
極論、建たないリスクもあります。
そのリスクの対価として高い利回りが得られるという考え方もあると思います。
もちろん、投資家の手腕を使ってそのリスクを低くするというのはあると思います。
「土地から新築のリスク」の対価として「土地から新築をする事による利回りアップ」が得られるとして、
それでは実際に、「土地から新築のリスク」の対価として「土地から新築をする事による利回りアップ」ってどれくらいだと思いますか？
いろんなものをフェアに比較しようとすると、
それらを数値化する事は必要になるような気がします。
直感的に、木造よりRCの方が大きいような気がしますね。
私は木造派なんで、木造のケースで考えたいと思っています。
リスクってどういうのがるんでしょうか。
工務店の倒産というのがまず頭に浮かびますね。
RCだと凄く深刻な印象ありますね。
木造でも倒産はあると思いますが、
付き合いがあって内情がわかっていて、さらにそんなに無茶な事をやっている会社でないとわかっているなら、RCの会社や、一見さんの業者を使うケースや、とにかく安い業者を使うケースでないかぎりそんなに心配しなくてもいいななと思ったりります。
他にどういうのがあるでしょうか。
工期が伸びたりする事とかでしょうか。
あと建築費が後からアップするケースとか。
土地に何か埋まってるとか。
そもそも想定の物件が建たないとか。
建築法規的な話や近隣との兼ね合いの話とか。
そういうもろもろのリスクがあるとして、
どれくらい利回りがアップすれば（安くて建てれる）のであれば、アリだと思いますか？
１％アップだ、
いや、1.5％アップくらいないと
2％くらいはいるんじゃないの？
とか。
いろいろ意見はあると思います。
一方で、最近思う所としては、
それらの数字が、どんどん小さくなってきている印象があるのです。
（土地から新築で凄く高い利回りのものを作るのが非常に難しくなってきている印象がある）
そんな事ないですか？
建売APの仕様がショボかったり、狭小だったり、推定家賃の水増しだったり、
建売APの利回りが下がらないように、うまく業者がやっているので、
その差が思ったより目立たないのですがね。
自分の中でちゃんとした基準をつくって、
フェアな判断をしていきたいですね。
