専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

土地から新築でFIREはできない

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キャッチーなタイトルを付けましたが、

正確には「土地から新築だけで短期でFIREできない」です。

 

 

土地から新築やってます。

いま検討している企画をものにした場合、その後自分の資産状況がどうなるのかというのを整理してみて思った事があります。

 

「土地から新築」と言っても所詮は新築アパートです。

※木造で想定しています。

 

建売の新築アパートより、表面利回りが1%高いだけです。

資産性も業者の利益が入っていないので、建売の新築アパートよりは、10%くらいは売値に対する積算値の割合は大きくなると思います。

しかし、それも建売の新築アパートと比べて少し良いだけの話です。

 

積極的にキャピタルゲインを狙っているという事でもなく、

長期で再投資して複利効果で増やしていくという事でもないとすると、

土地から新築だけで、短期間で、FIREはできません。

 

よくあるパターンで、建売新築を買い続ける人がいたとして、

だいたい普通のサラリーマンだと、2~3棟くらいで頭打ちします。

それが、土地から新築になる事で、1棟増えて、3~4棟くらいで頭打ちになるだけの話だと思います。

 

決して、土地から新築をするだけ人生がミラクルになるという話ではないという事です。

土地から新築をする事で、それに対するリスクを背負う事で10%安く建売アパートを建築できるだけです。

 

FIREするためには、それなりのCFが必要になります。

1億円や2億円、借金してアパートを買うだけではFIREできるだけのCFは作れません。

5憶円とか6億円とか、数字は適当ですが、それなりの借金をしないとFIREできません。年間のそこそこのCFを生み出す事ができるだけでは、5憶とか6億なんて借金できません。

5憶や6億の借金ができる体力が備わっていないと借金できません。

 

そういう体力を獲得するためには、土地から新築をするとか、そういうレベルの話ではないです。

(土地から新築は1つの手段であって、それができたからと言ってOKという話ではないという意図)

 

 

 

という事で、土地から新築をしたからとしても、それだけで短期でのFIREを実現できるのかというとそれはちょっと難しいのでは、と思ったのでした。