今日のブログは初心者向けです。
新築を買ってハマる（頭打ちする）パターンがあります。
今日はそのパターンの一例を具体的に書きたいと思います。
少し前にもう１つのライフポイントの話を書きました。
そのライフポイントの話もあわせて読んでいただけたらなと思います。
新築ばかりを買っていると、１～２棟くらいですぐに頭打ちしてしまいます。
例えば、８千万円くらいの新築アパートをフルローンで買ったとしましょうか。
仮にその物件の積算が５千万円だったとしましょうか。
借金が８千万円に対して、
物件の評価額が５千万円という事になります。
そうするとこの物件を買った直後は、この物件の借金と評価額を比較すると３千万円借金の方が大きい事になります。
この状態で所有しているお金がゼロだったとすると、３千万円がマイナスになっている状態（債務超過）なので、もうこれ以上は融資が付かなくなります。
もしも４千万円のお金を所有しているのであれば、
（４千万円＋５千万円）＞８千万円
となるので、債務超過しておらず資産超過状態なので次の融資が出る可能性があるというわけです。
今回は、物件の評価方法として積算としましたが、これば使う金融機関によって違ってきます。
路線価ベースの積算に掛け値をかけて出す金融機関もあれば、収益還元で算出する金融機関もあります。
ここは金融機関マターなんですが、ざっくりと傾向を見るくらいであれば積算でよいと思います。
話は元にもどりますが、
そこそこお金を持っている人だと、１棟目を買った場合でも、
借金と評価額の差額分のお金を持っているケースが多いので、（ここでいうと３千万円）２棟目も買えるわけです。
３千万円を所有していない人はここで頭打ち状態になってしまいます。
３千万円は所有している人の話だとして、その後２棟目を買うケースだとします。
仮に２棟目も全く同じ数字の条件で買ったとしましょうか。
そうすると、
借金は、２つ合わせて1.6億円
積算は、２つ合わせて1.0億円
となります。
という事は、借金と評価額の差は、６千万円になります。
債務超過しないようにするためには、
６千万円のお金が必要になるわけです。
そろそろ、これくらいから厳しくなってきます。
３棟目に行こうと思うと、６千万円以上のお金を持っていないと次に行く権利がないというわけです。
新築アパートを買う人はそれなりにお金（３千万円）はあるけど、
３棟目にたどり着けるくらいのお金（６千万円）は無い。
よって、２棟目で頭打ちをするという話です。
１棟目～２棟目は、なんとか新築アパートが買えるんだけど、
３棟目以降がなかなか買えないというのは、こういう状態になっている事が多いと思います。
何も考えずに新築を買っていくと、こういう事が起こるんだけれども、買う続けるにはどうすればいいんだ？っていう論点になっていくわけですね。
