今日のブログは初心者向けの話です。
BSの話題がよく出てきます。
BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。
１億円の物件があって、フルローンで１億円の借金をして１億円の物件を買ったとしましょう。
決算書では、物件を買った直後だと、
資産：１億円
債務：１億円
となります。
「資産：１億円」、「債務：１億円」なんで、
資産＝債務です。
資産＞債務 の状態が資産超過、
資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。
資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。
決算書に書かれている資産の数字は簿価です。
簿価だとこうなります。
しかし実際に銀行の評価は、これらの数字を修正して見ます。
物件の評価額って、実際には簿価じゃないからです。
そこで資産の所を、もっとちゃんとした評価値に修正します。
この評価値は、金融機関によって違います。
路線価ベースの積算だったり、
路線価ベースの積算に掛け値をかけたものだったり、
収益還元で計算したり、
いろいろです。
銀行独自の補正で評価額を補正します。
１億円で買った物件だったとしても、
路線価ベースの積算での評価方法だったら６千万円とか、かなり減額された数値になったりするわけです。
そうすると、
資産：６千万円
債務：１億円
という状態になってしまって、
資産＜債務
という状態になり4千万円、債務超過と言う状態になるわけです。
既存物件を簿価ベースで評価するのか、
路線価ベースの積算ベースで評価するのか、
という話が出てきてましたが、
簿価ベースの評価だと、一番上の例にあるように、（買った直後だったら）債務超過なんか起こりえないわけです。
簿価での評価は、かなりやさしい評価方法なわけです。
銀行の評価方法は、金融機関で結構違うので、そういう観点でヒアリングをしたら狙い目なんかが見えてきておもしろいと思います。
