分岐点

保有している２法人と、その２法人と個人資産を合算で、

毎月バランスシート的なものを計算しています。

決算書にある簿価ベースのものや銀行などで行うような物件評価を補正したもので計算をしたものの両方を出すようにしています。

それで分析すると自分がどういう状況なのかというのがよくわかります。

補正済みのバランスシートを出しているわけなので積算を軸足に評価を行う銀行がどのようにこちらを見ているのかというのがよくわかります。

（資産超過なのか、債務超過なのか、その状況がよくわかります）

普通、新築を何棟か保有すると、債務超過してしまい積算系の金融機関から融資してもらえなくなります。

それで今の私の状況を見ると、ちょうど分岐点に立っているというのがわかります。

私の今の状況は、なんとか資産超過がキープできている状態です。

（債務超過はなんとか回避できている状況）

アパート１棟１棟の単体で見ると債務超過をしているアパートもありますが、

保有しているアパート全体とそれとは別に個人で保有している資産を含めると、

債務超過はなんとか回避できています。

しかしながら、そんなに余裕ありません。

次にそれなりの新築を購入すると確実に債務超過の状況になります。足が止まる状態になると思います。売却するしかない状況になってしまいます。

ですので今はそこそこ大切な分岐点のような気がしています。

一方で、積算系の築古を買うという線もあります。

今ならまだ余力があります。

次に新築を買ってからだと、次は高積算の物件も買うのは無理になると思います。

新築系で進むか築古系で進むかの分岐点みたいなものですよ。

築古だと、そこそこ継続的に物件は買えるような気もします。

しかし新築だと物件の規模が大きいから一気に規模を拡大するにはいいかもしれません。

一気に前進して、お休みするか売却するか。

それとも築古でコツコツゆっくりと買っていくか。

どこかのタイミングで売却は１回くらいは挟んだ方がよさげですが、

どちらを選ぶのかという分岐点に来ているような気がします。

と、ここまではこれまで私が書いたブログと似たような話です。

物件を増やすための一番のネックが融資戦略なのであれば、

ここをちゃんと考えようという話でいいのですが、

そこが一番のポイントではないと思ってきています。

一番のポイントは市場に買ってもよいと思える物件がほとんど無いという事かなと思います。

ですので少し話が違ってきています。

それらを踏まえて選択肢を考える必要があります。

ジャンルは問わず、良い物件を買いやすいのはどういうジャンルなのかというのも考えないといけないと思うのです。

融資戦略が大切だと言い続けていますが、

いかにいい物件を調達するというのが一番の問題だと思うのです。

それらを踏まえてどちら選ぶのか、もっといろんな範囲で考えないといけないのかもしれません。

なかなか難しいところもありますが、総合的判断でいい方向にすすめたらないと思います。