今の立ち位置と進むべき道を整理しています。
自分の資産状況を整理しました。
私の場合、積算で計算されるバランスシートが弱いです。債務超過はしていませんが積算ベースだとどうしても弱いです。(収益還元で計算をすると全く違った景色になるんですがね)
ギリギリ融資は付く状態だと思いますが、次に平凡な物件を買ってしまうと間違いなく厳し状況に陥ってしまうと思います。
何か手を打つとしたら今しかありません。
という事でどういう物件を狙うべきかを整理してみました。
あらためて自分の状況の分析なのですが、
キャッシュは重要ですが、私の場合はキャッシュが重要である事は間違いないですが、
資産とのバランスを取るフェーズ。資産性を高めるフェーズかなと考えています。
(CFの事だけを考えるだけはダメだというフェーズ)
単純にCFだけを獲得するのであれば、新築の建売アパートを買えばよいのですが、
しかし、建売新築アパートを買い続けていると、あっという間に債務超過してしまいます。
また、債務超過しないように、土地値の高い物件を買っていくというのがあるのですが、
もしも耐用年数超えの土地値物件を買うと、それらは改善されるのですが、そもそも金融機関によっては、耐用年数超えの物件は評価ゼロにするところもあります。
「耐用年数超えの土地値物件を買う」イコール「耐用年数超えの物件を評価ゼロにする銀行と決別する」という事です。
不動産投資を行う序盤戦ではできるだけ耐用年数超えの物件は買わない方がいいかなと思います。
まとめると
・CFはいつでも重要
・物件の価格に対して、土地値の高いもの
・耐用年数は超えない
というのが狙うべき物件という事ですね。
それを踏まえてどういう作戦を取るべきなのか?というのが悩み所ですね。
<気がむいたらつづく>