次の5棟目は私の中では重要な位置づけなのでかなり慎重になっています。
その理由は、、、、
変な物件を買っちゃうと、次の物件がしばらく買えなくなっちゃう可能性が出てくるからです！
私のブログでよく出てくる、「資産と債務のバランス」です。
いわゆる資産超過なのか債務超過なのかっていう話です。
債務超過状態になってしまうと、原則的に金融機関から融資は引きにくくなってしまいます。
↓この話です。
よく自己資金が不足してしまったら次が買えなくなるって話をよく聞きますが、
人にもよりますが一番大切なのは、資産と債務のバランスの方だと私は考えています。
私が次に物件を買おうと考える際に、
「自己資金が足りているか？」
ではなくて
「資産と債務のバランスがちゃんと整っているのか？」
の方を重視しています。
買おうとしている物件の評価額と実際の物件の価格がどれだけ乖離しているのか？
そしてその乖離の大きさをカバーできるだけの資産を自分が保有しているのか？
というのが重要なポイントだと考えています。
そして私自身の話に戻るのですが、
土地と築古の両方を狙おうとしています。
土地というのは土地から新築という意味です。
土地から新築は、耐用年数もめいいっぱい残っているし、
うまくつくれば高利回りを実現する事ができるので、
１００点満点の投資対象なんですが、ここでも注意が必要だと考えています。
評価額と実際の物件の価格との乖離です。
企画として作り上げたアパートの評価額（積算）が、８割くらいあれば問題ないレベルだと思うのですが、ものによっては建売と変わらない水準の５割にもならないようなものも出てきます。
こういう企画を建ててしまうと、いっきに資産と債務のバランスが悪化してしまいます。
たとえ表面利回り９％の企画だったとしても。
土地から新築をやっている時点で、相場よりは安く仕上げる事ができるので、極端に評価額が低いものはなかなかできにくいというのはあるのですが、そういうものもデキてしまうというのはあります。
ですので、土地から新築をやっているからといって表面利回りだけでなく、
どれくらいの積算が出るのかというのも重視しないといけないものなんじゃないかなと思います。
極端な話、今の私の状態だったら、たとえ土地から新築で９％が作れたからと言って、積算が５０％くらいしか出ないものだったら撤退するかもしれません。
土地から新築をやるにしても、利回りも重要ですが積算も重要です。
評価額と乖離していないものを優先順位をあげて手掛けたいものです。
でも今は土地も建築費も高い。
基本的に乖離は大きいです。
ですので、普通に考えると評価額が高い築古を選ぶというのがまっとうな選択なのかなと思ったりします。
ともあれ、いい土地から新築の企画が作れたらそれが最強なわけなので
土地は探しつつも築古も探すというのがいいかなと考えています。
評価の出る築古と、評価が出る土地から新築を探すというのが、
私の５棟目の現時点での方向かなと思っています。
