第1法人は4期が終わり、第2法人は2期が終わりました。
まだそれらの決算書は出そろってませんがこれまでの運営の振り返りを行っています。
現在４棟目を建築中なんですが、すでに運営している物件は３棟あります。
新築が２棟と築古は１棟です。築古はいわゆる土地値物件です。
１つの見るべきポイントとして、いわゆる資産と債務のバランスを見ています。
私の所有物件だと、新築のウェイトが大きいので、どうしても資産と債務のバランスは悪いです。
私はその中でも、資産と債務のバランスがどれくらい改善していくのかというのに注目しています。
新築の場合、債務は減っていくのですが、建物の価値も下がっていきます。
ですので、そんなに大きくはそれらのバランスが改善していくというものではありません。
私の場合、築古の土地値物件を持っています。
1棟だけなんですが。
でもこの１棟は資産と債務のバランスを整ええるのに非常にうまく機能しているのです。
少し前のブログに書いたのですが、
土地値物件というのは、買った瞬間に恩恵を受けるというよりは、買った後に、資産と債務のバランスを大きく改善させる効果があります。
そういう意味で、新築が多めの私のポートフォリオに、土地値物件を新たに追加したいという気持ちもあります。
ただ、だからといって安直に次は土地値物件を買おう！という事にもなりません。
それは最近は、耐用年数超えの物件の評価をゼロにする金融機関が増えたからです。
いくら土地値だからといっても、耐用年数が超えていたらそれだけで評価がゼロになるわけです。
そういう金融機関は最近は増えてきている印象ですが、自分が使える金融機関の選択肢を狭めたくないので積極的にはそういう物件は買わないようにしています。
それでこれからどうするのかなんですが、
これから自分が使う金融機関次第だと思っています。
これから自分が使っていく金融機関が、耐用年数超えを評価ゼロにする金融機関だったら耐用年数超え物件を買うのは控えますし、
そうでない場合はBS改善のために土地値物件は買ってもいいかなと思っています。
実はこのあたりは私の中では結論が出ていて、
上に出てきた両方のタイプの金融機関を当面は使っていくつもりで作戦を練っています。
ですので、選択肢は狭めたくないので、できるだけ耐用年数超えの物件は買わない、買う場合でも小さい物件だけを買う、という方針で進めようかなと考えています。
どれくらいの規模まだなら大丈夫なのかというのは、まだ精査できていませんが、私にとって不動産投資はまだまだこれからドンドンやっていくつもりなので、できるだけ使える金融機関の選択肢は狭めないで行けるところまで行くという方針で進めたいなと思いました。
