普通の人だったらだいたい２～３棟で頭打ちが来るのですが、それ以降どうすればもっと物件を買い増していく事ができるのか？という事をテーマで頑張っております。
投資方針も徐々に変わってきています。
当初は、新築と土地値物件を交互に買っていくというスタンスで進めていました。
儲けの主軸は新築だと考えています。
寿命の長い新築アパートをいかにたくさん買うのかというのが軸にあって、
新築アパートの欠点である資産性を、土地値でカバーするという事を考えていました。
新築と耐用年数の超えている土地値物件を交互に買っていく事で、資産と債務のバランスを取っていくという作戦です。
これは当初の作戦です。
しかし最近は少し作戦を変更しています。
いまは、新築を買えるだけ買って、買えなくなると築古の土地値物件に移行するという作戦にしています。
新築は、建売は買わない方針で、土地から新築という想定です。
建売より土地から新築の方が、売値に対する積算の割合が高いからです。
この作戦は、近年の金融機関の融資の傾向から変更しています。
耐用年数超えの物件に対して金融機関によってとらえ方が違うというのがあるのです。
耐用年数超えの物件の評価をゼロにするという金融機関から融資を受けて、そちらの金融機関が使えなくなってから耐用年数超えOKの金融機関に移行するという意図が含まれています。
新築が買えるうちは、耐用年数が超えると評価がゼロになる金融機関を中心に融資を受ける。
新築が買えなくなってくると、耐用年数が超えても融資OKの金融機関を中心に融資を受ける。
という方針です。
築古再生系の物件なんかも興味あります。
ぜひ、やってみたいと思っています。
しかし、それは今ではないと思っています。
新築が買えなくなって、築古ばかり買っていくフェーズに入ってからと思っています。
戸建ても興味あります。
ぜひ、やってみたいと思っています。
しかしこれも今ではないと思っています。
築古の融資が引けなくなってから、融資を使わないで現金でバンバン物件を買っていくフェーズに入ってからだと思っています。
という事で、
いまは、土地から新築を新築系の金融機関で買い進める。
その後、土地値物件や再生系の築古アパートを耐用年数超えOKの金融機関をつかって買い進める。
その後、融資が引けなくなったら、現金で戸建てを買っていく。
こういう方針かなと思っています。
これまで３棟購入する事ができていますが、
次は土地から新築で４棟目を買う。
そろそろ新築も厳しくなってくるような気がするので、
５棟目、６棟目、７棟目あたりは、築古系で資産性の高いもを買っていく。
そういう作戦かなと考えています。
７棟目まで来たらそろそろFIREも見えてくるころです。
FIREしたらのんびり戸建てでもDIYしますか。。。
ただ、こういう作戦は世の中の動向や金融機関の動向で大きく変わっていくので、
日々アップデートしていきたいなと考えています。
～８月７日（土）お肉ランチ会のお知らせ～
８月７日（土）に横浜で、お肉ランチ会を開催いたします。
いまのところ、定員８名に対して、６名まで参加エントリーいただいています。
お酒も飲める店のようなので、みんなおいしい肉を食べながら不動産投資の話にもりあがりましょう！！
