専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

どのエリアを狙うのか(その2)

 

どのエリアを投資の対象にするのか(昨日のブログ)の続きです。

 

「利回り」×「入居率」を最大化するというのが1つの着目でした。

 

2つ目は、

 

②「実勢価格」と「評価額」とのバランスに着目します。

 

表現を変えると、「(土地の)実勢価格」と「評価額」と乖離の大きさを考慮するという事です。

 

都心部は実勢価格と評価額との乖離が大きいので債務超過しやすいです。

都心部から離れると実勢価格と評価額との乖離が小さくなり債務超過しにくくなります。
かなり離れたエリアになると、評価額が実勢価格以上になるので資産超過する事もあります。

そういうバランスがある中で、ちょうどいいバランスのエリアで物件を探すという事です。

物件を1つだけ買うのであれば何も考えなくてもよいですが、たくさん買っていくならここは絶対に考えておかないといけない所です。

 

都内が好きだから都内を買うという感覚の話でなく、投資として一番パフォーマンスの高いところを戦略的に狙うという事です。

 

 

都心部だと乖離がかなり大きいです。積算が売り値の50%にもならないとか普通にあります。

ここで買うとなかなか連続で買うのが難しくあります。

 

立地を少し都心部から離れていくと、新築アパートを土地から建てたとして積算が売り値の60%くらいのエリアになってきます。それでもまだまだ乖離は大きいです。

 

さらに郊外の方にいくと、積算が売値の80%くらいのエリアになってきます。

 

もっと郊外に行くと、「土地の実勢価格」と「評価額」が逆転現象を起こすエリアになってきます。

 

さすがに積算オーバーになるようなエリアは、エリアとして弱い気もしますが、そこまでいかなくても、それに近いレベルのエリアでも全然満室経営ができるところはあります。

 

ここでいいたい事は、乖離が大きいエリアでなく、乖離がそんなに大きくないけど十分に不動産投資ができるエリアを投資の対象にするという事です。

 

確かに、都内は客付け力は圧倒的に強いですが、そういうエリアでなくても十分に不動産賃貸経営はできます。

 


前に述べた①「利回り」×「入居率」を最大化できるのは都内より離れたエリアにあると思いますし、
②「実勢価格」と「評価額」との乖離という点で見ても、都内から離れる方が有利になります。


満室経営ができるエリアで一番、利回りの高いエリアであったり、一番「実勢価格」と「評価額」の乖離が小さいエリアを見つけるという話です。

 

こういう着目で、どういうバランスになっている所を自分の投資対象にするのかを決めるのが投資家として一番の腕の見せ所なわけです。

 

拡大期が終わり安定期に入ればこういう事はあまり考えないで都内でいいと思いますが持たざる者がのし上がるためにはそれなりのリスクを負うしか方法がないのです。

 

お金持ちの人はそういう事は考えなくてもいいかもしれませんが、
持たざる者は、バランスのいいものを投資の対象として、少しづつプラスを積み重ねて財を築き上げるという闘いをしていくしかないのです。

 

 

<つづく>