専業大家への道

専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

税理士選定のポイントは?

第2法人の税理士選定を行っています。 みなさんはどういう基準で税理士さんを選定されていますか? 私の場合、第1法人の税理士さんがすでにいて、今回第2法人を探そうとしています。 <不動産投資が得意な税理士さん> 凄腕の投資家さんは、複数の法人を設立…

リスクにそなえる

物件を購入する際にシミュレーションは実施しますよね。 当然のことながら税引き後のCFで収支計算を行います。 家賃は経年で減っていくというモデルで計算します。 当然のことながら大規模修繕も考慮します。 意外と盲点な、ADなどの経費や空室率の上昇…

横浜川崎不動産投資飲み会の参加者を募集します!!

横浜川崎を中心とした神奈川県で活動をされている不動産投資家の情報交換・交流の場として「不動産投資飲み会」を開催したいと思います。 開催予定日:2020年11月14日(土)夜19時~ 開催場所 :横浜 横浜川崎でネットで大家の会を検索してもほとんど引っか…

契約更新の費用

自主管理アパートの契約更新をどうするか検討中です。 これまでは、ベースとなる契約から契約の変更がない簡単な手続きだったので自分で契約更新をやりました。 今回は、 ・入居者さんが生活保護 ・今回の契約更新のタイミングで家賃を変更する ・家賃保証会…

新築アパートのいい所と悪い所

新築アパートのいい所と悪い所をまとめてみました。 <新築アパートのいいところ> ・融資が引きやすい ・当分は修繕がかからない <新築アパートのわるいところ> ・ハウスメーカーの利益が入っているので割高 ・資産性が低いことが多い 最近は耐用年数が残…

今回の管理会社

先日引き渡しを受けた3棟目アパートは、売主が管理もやっているのでそのまま管理をお願いする事にしました。 売主が管理もやっているパターンは、だいたい管理はポンコツであるケースは多いです。会社としてアパートを建築する方にメインにしている事が多い…

レタスイベント行ってきました。そして思う事。

レタスのイベントでレタスメンバーで保有されている物件の見学ツアーに行ってきました。 今回は、いままで物件を調査をした事がなかったエリアだったのですが、実際にそのエリアを歩くと本当に勉強になりました。 この見学ツアーは、メンバーの保有物件を見…

建売業者の大きさ

少し前まで新築の購入を検討していたので、今日のブログは新築とくに建売の業者について。 建売の収益アパートを販売する業者もいろんな業者があると思います。 ターミナル駅で会社の看板を掲げて大々的に運営されている会社もあれば、全従業員が数名くらい…

市役所と交渉

生活保護の入居者さんの契約更新のタイミングで、家賃アップを目指して動いています。 市役所のケースワーカーさんが、生活保護の入居者さんに代わって交渉をしてくれるという事だったので交渉を行いました。 位置づけとしては、 あくまでも入居者さん本人が…

ゼロサムゲーム

株やFXはゼロサムゲームで、不動産投資はゼロサムゲームではないと言われています。 ゼロサムゲームというのは、得する人もいれば損をする人もいるが、結局、プレイヤーの中でお金が動いているだけ、というものです。 株やFXは、まさにそうですよね。 一般的…

3棟目アパート引き渡し!!

3棟目の新築アパート、ようやく引き渡しが完了しました!! 融資条件は結局、当初の条件から変更なしで、ほぼフルローンで融資付けする事ができました。 契約して引き渡しまで約半年。本当に長かったです。物件を見に行くと欲しくなっちゃうので、ひたすら家…

家賃値上げチャンス!!

12月に契約更新をむかえる案件があります。 その方は生活保護の方で、市役所から直接家賃が支払われるパターンです。 一年前にオーナーチェンジで獲得した物件なのですが、 家賃を確認すると、生活保護で支給される最高家賃よりじゃっかんですが安い事が判明…

次の契約更新は

自主管理をしている物件で12月に契約が切れる案件があります。 過去に対応した自主管理案件は、頑張って独力で契約更新の対応をやりましたが、今回の案件は、少し難しそうなので、外部業者にお願いしようかなと考えています。 今回の契約更新のポイントは以…

いよいよ佳境

金消契約してきました!! 無事に金消契約までなんとか来ることができました。 書類一式の記入が終わると、支店長が会議室に入ってこられました。 今回の融資は支店決裁だったので、今回の融資の最終責任者さんであるわけです。 少し緊張しました。 他愛もな…

フェーズチェンジ!!

3棟目購入を受けて、4棟目以降の戦略を練っています。 自分なりのこれまでの戦略は以下です。 ①何をするにもキャッシュが無いと始まらないので、安定的なCFを確保するためのしくみを作る。 ②安定的なCFをベースに法人として確実に黒字の実績を作っていく…