私の心の中で、次に新築と築古どちらを買おうかなと綱引きをしているパワーバランスの話です。
私は、融資の間口をできるだけ狭めないようにするという方針で買い進めています。
一言でいうと、収益還元系の金融機関の評価もケアするし、
積算系の金融機関の評価もケアするというスタンスです。
私の場合、まだ自分の必勝法というのが確立できていません。
この手法をひたすら繰り返していけばOKみたいなものが。
ですので、そういうのもが確立できるまでは、できるだけ選択肢が狭くならないように買い進めるというスタンスを取っています。
具体的に言うと、
収益還元系の金融機関対策としは、収益力が高い物を買うのはもちろんの事と（耐用年数越をゼロ評価にする金融機関があるので）できるだけ耐用年数があるものを買う。(耐用年数の残っている物件の収益だけで十分に回っている事)
積算系は、債務超過しやすいので積算の高い物件を買うというのを心がけるようにしています。
収益還元の観点でいい物件と、積算の観点でいい物件というのは違っているという話は過去のブログで書きました。
将来的にどちらか一方に振り切るという方針になるのかもしれませんが、序盤の今はできるだけ両方を満たすように買い進めたいという考えています。
わかりやすい例でいうと、
横浜の黄色アパートのように利回り９％あるけど積算は半分もないような新築物件を買うと収益還元系の金融機関的には評価されますが、積算系の金融機関では難しくなります。
逆に木造で土地値あるけど築40年くらいの物件で利回りが高くないものを買えば、積算系の金融機関では評価でるかもしれませんが、収益還元系の金融機関だと難しくなります。
どちらかの金融機関にプラス評価になる物件を買えば、もう一方の金融機関が厳しくなるという構図が存在しているのです。
私が４棟目で建てた新築アパートは、表面利回り9.4％で収益性は高いです。
新築なので耐用年数の観点では問題ありません。
そして積算は約80％あります。総工費の80％融資だったので単体で債務超過はほとんどしてません。
こういう耐用年数が残っていて収益性もあって積算も高いものを買っていくというのが１００点満点の答えなんですが、こういう物件は中々買えません。（作れません）
ですので私の場合は、いくつかの物件を組み合わせることで、収益還元の評価も高くなるし積算評価でも高くなるという状態を作りたいと考えています。
私の場合、これまで利回りが高い新築物件を何棟か入手しているので、収益還元系の方が軸足です。
このままそういう系統のものを買っていくというのが基本ラインなんですが、ウィークポイントである積算評価をカバーするようなものをスポットで買うという選択肢もあると考えています。ここは耐用年数が超えていてもいいと思っています。
ここで注意したいのは、積算系の物件でデカい物件を買う事と大きく全体のバランスが壊れるという点です。(私の場合の話)
収益還元系だと耐用年数越の物件はゼロ評価になるところが多いからです。
ですので、わたしの今の状態だと築古の高積算の物件を買う場合は、そんなに大きい規模はよくないと考えています。借金に対する収益力のバランスが悪くなるからです。
（耐用年数が残っている物件の収益だけでまわっている状態になっている必要がある）
こんな感じで、収益還元目線だけでなく積算目線も含めた両方の目線も追いかけたいなと考えています。
そのうえで、あくまでも規模拡大して儲けるための軸足は新築系。
新築ばかりを買う事によるＢＳを整えるためのビタミン剤が築古。
ビタミン剤ばかりは要注意。といった所でしょうか。
私の場合、自分が使う可能性のある金融機関の事を考えると、こういう方針がベストなのかなという分析しています。
★今回の話は一般的な話でなく、私の財務状態において、私が狙っている収益還元系の金融機関と積算系の金融機関の両方で融資が引けるようにするために考えている内容ですのであしからず。
