２～３棟までは比較的簡単に買えるけど、それ以降どうやったら買い進める事ができるのか？というのをテーマに日々頑張っております！！
節目節目で、自分でＢＳ（バランスシート）を作成しています。
物件の評価額というのは銀行によって違いますが、路線価ベースの積算値で計算をしています。
銀行によっては、路線価に×80％するところもあれば、×120％するところもあると思います。銀行によるところもありますが、とりあえず路線価そのままで計算をしています。
私の場合は、新築→築古→新築と買ってきています。
新築はどうしても単体で債務超過してるので、それをカバーするために新築を買った後は築古で土地値のものを買うようにしています。
今回、３棟目までのバランスシートを作成しました。
新築が2棟もあるので、その分債務が大きく見えます。
しかし、２棟目に買った築古の土地値物件があるので少しだけですが、債務超過の一部が圧縮されているという構造になっています。
2棟目物件の規模は、そんなに大きくないのですが、もしも買ってなかったら〇〇万円分、債務が大きくなるわけなので、買っててよかったという形になっています。
土地値物件は、買った瞬間にその物件の資産超過分がある事が肝のように思われがちなんですが、肝はそこではないと思っています。
土地値物件を持っていると、それ以降の返済の100％が債務の元本の返済になる。すなわち債務の減り方が大きいという事が肝だと思っています。
ですので、土地値物件を買った瞬間よりは、物件を買ってから徐々に恩恵を受ける事ができるものだと理解しています。
ですので、序盤戦で土地値の物件をいくつか買っておいて、数年くらいすると、ちょうど新築が買える分の資産の余裕が出てくるような形になると思っています。
ですので、少し先の事を考えてそういう物件も少しずつ買っていきたいなと考えています。
話は元に戻りますが、バランスシートは定期的に自分で作るようにしています。
さらに言っておくと、１年後のバランスシート、２年後のバランスシート、３年後のバランスシートというのも合わせて作っています。
こういうのを作ると、毎年どれくらい資産と債務のバランスが変わっていくのかというのがよくわかります。何年後にこういう物件を買えるチャンスが出てくるなとか、中・長期的な計画もたちます。
こういうのを買うためには逆に今のうちにどういう物件を買った方がいいかというのもわかってきます。
という事で、最近はバランスシートばかり見て作戦を練っています。
