みなさん、こんばんは！
収益アパート、２～３棟目までは誰でも買えるけど、
それ以降あたまうちしないで増やしていくのにどうやっていけばよいかという事を
この２年間のメインテーマにして不動産投資の活動を行っております！！！
毎月、月がかわると残債がどれくらい減っているかチェックしている人の話はよく聞きますよね。
私の場合は、次の数値を欠かさずチェックしています。
前回のブログにも出てきているのですが、どれくらいバランスシートが改善するかというものです。自分でバランスシートを書いているという事ですね。
それらを整理する上で必要になるには、２つあります。
１つ目は、ＣＦですね。
年間でどれだけキャッシュが増えるのか？
これは、利回りと返済条件で決まってきます。
簡単に言うと利回りが高いと大きい数値になります。
２つ目は、「積算ー残債」です。
昨日のブログに書いていた数値ですね。
積算は、建物価値と土地の価値の合計で計算できます。
耐用年数が残っている場合は、敷地面積に再調達の係数を掛け算すると計算できます。
土地の価値は路線価で計算します。
そして、その積算値が毎年毎年どれだけ減るのかという数値は気にするようにしています。
その積算値から借金の残債を引いた数値が２つ目の指標です。
この二つの数値の合計は、毎年どれだけ資産超過を増加させるのか？
どれだけ債務超過を減少させるのか？という重要な数値です。
例えば、すでに何棟か所有していて、
毎年のＣＦが500万円だとしましょう。
そして、「積算ー残債」が500万円だとしましょう。
そうすると、毎年1千万円が資産超過が増加する事になります。
たとえば、資産超過／債務超過がプラスマイナス０の人がいたとしましょう。
そこから１年経過するたびに、１千万円の資産超過が増えるという事になります。
ですので、そこから３年間経過すると、資産超過が３千万円になり、
価格が８千万円で積算値が５千万円の新築アパートが買えるようになるという計算になります。
物件を増やしていくには、
ＣＦだけでなく、資産の増加分も重要な指標としてみる必要がありますね。
2つ目の指標は、前回のブログで書いたように、土地値物件だと大きい数字になります。土地値物件ばかりを買っていくと、どんどんこの数値は大きくなっていきます。
毎年の資産の増加分がわかれば、何年後にどれくらいの資産超過ができるのかが見えてくるので、長期的な計画が立てやすくなります。
さきほどの例だと、３年後にそういう条件の新築が買えるよねとか、
買い進めるのが難しいので、途中で売却したり、資産の内容を差し替えたりと。
キャッシュももちろん重要ですが、この数値も同様に重視して戦略を考えています。
