令和３年の路線価が発表されましたね！
自分の所有している物件の土地は、「１勝２分け」でした。
１件値上げで、２件が現状維持
自分の資産の棚卸を定期的に行っております。
今回以下を整理しました。
全物件の総積算値
と
総借入額
と
個人と法人の総金融資産額
の３点です。
全物件の総積算というのは、
最新の路線価と、再調達価格からの積算値を計算したものです。
個人と法人の総金融資産というのも、ボーナスが入り金融資産のアップデートがあったのでそれを加味して計算してみました。
この３つが明確になるという事は、バランスシートが見えてくるという事になると思います。
現状のバランスシートと今後の展開を整理しました。
「総積算値」ー「総借入額」
に対して、
「総金融資産」
がどうなっているか？
が見るべきポイントですね。
「総金融資産」 ＋ 「総積算値」ー「総借入額」 ＞ ０
となっていたら「資産超過」なので、銀行に相手にしてもらえる。
「総金融資産」 ＋ 「総積算値」ー「総借入額」 ＜ ０
となっていたら「債務超過」なので、銀行に相手にしてもらえない。
というのが、大きな建て付けです。
「総積算値」というのは、自分の資産のトータルの意味なのですが、
銀行によって物件の評価方法は異なります。
収益還元系だったら収益還元の計算になります。
銀行のほとんどが積算系なのでここでは積算で計算しています。
路線価ベースの積算は、市場評価より低いので、金融機関によっては２割程度評価を増やすところが多いみたいですが、ワースト値という位置づけで路線価ベースの積算値で見るようにしています。
一年前は、ギリギリプラスだったのですが、それなりにプラスの大きさも増えたという状況です。
増える要因としては、
「積算値の下落以上に借金を返している」
「CFによる資産の増加」
「個人収入による資産の増加」
の３点です。
私が重視しているのは、「積算値の下落以上に借金を返している」です。
積算値の下落というのは、建物代の経年による価値の減少を意味しています。
ここは仕方ないところでもあるのですが、
物件を購入する際にいかに土地代の割合の高いものを買えるのかというのがポイントだと思っています。
借金の返済ですが、元本の返済の大きさなので、金利が高いとなかなか減りません。
低い金利だと返済に対する元本の割合が増えます。
【「総金融資産」 ＋ 「総積算値」ー「総借入額」 の遷移見通し】
「総金融資産」 ＋ 「総積算値」ー「総借入額」 がこれからどう遷移していくのかというのが重要だと考えています。
この数値の余力が大きければ大きいほど、次の物件が買いやすくなると思います。（積算ベースでの場合）
新しく１棟物を買う場合、その物件の価格と積算値の乖離の大きさが、
この余力を超えているのかどうか？
次に買う新築アパートの価格と積算値の乖離値が、2千万円だとしましょう。
（例：価格６千万円 積算値：４千万円 乖離値：２千万円）
となると、このアパート買う余力があるのかどうかというのは、
自分の資産状況で、
「総金融資産」 ＋ 「総積算値」ー「総借入額」 ＞ ２千万円
となっているかどうかという話になります。
という事で、
「総金融資産」 ＋ 「総積算値」ー「総借入額」
は、私の中ではとっても意識しています。
＜つづく＞
