専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

地方RCと土地値

 


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収益アパート、2~3棟目までは誰でも買えるけど、それ以降あたまうちしないで増やしていくのにどうやっていけばよいかという事をこの2年間のメインテーマにして不動産投資の活動を行っております!!!

 


せっかくの機会なので地方RCについてまとめてみました。

 

~地方RCの概要~
地方RC投資法は、地方にある耐用年数の残っているRCを購入していく手法です。
築20年くらいとかであれば耐用年数が十分に残っていて、建物の価値が残っているので積算がそれなりに出るので融資が引きやすい。そして高積算によってバランスシートの劣化も小さいというメリットがあります。
一方で最大のデメリットは、出口が難しいというのがあります。
地方であるという事と、規模が大きく高額になるという事で、手を出すことができるプレイヤーの数も限られているため、首都圏の物件よりは出口が難しいと言われています。

 

 

~地方RC手法と土地値手法の比較~

経年における資産性の遷移がどうなるのかの図を書いてみました。

まずは、地方RCについて。

 

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          地方RCの資産遷移

 

まず1番の特記事項は、全体に対する土地の価値が低い事があげられます。
地方は路線価が非常に小さいため、どうしてもそういうバランスになってしまいます。

一方で建物の価値は47年で償却なので、価値が残りやすいです。

積算値の変動を赤線で書きました。
今回は、築22年で買うという想定で絵をかきました。

築22年での購入金額は、その時点での積算値で購入すると想定しました。実際にはいろいろあると思います。積算値より少し高い金額になる事が多いような気がします。

(表現が違うだけですが、積算が売値の70%~80%くらいが多いような気がしますが、ここでは積算が売値の100%で記載する事にしました)

フルローンで融資期間25年と想定。

残債の線を青色で引きました。ここのカーブは返済方法で変わりますが、簡単のため直線で引きました。

図の下側に、積算から残債を引いた値をプロットしました。

ここがプラスなら資産超過でマイナスなら債務超過になります。ここがバランスシートの改善量にあたります。

 

物件を連続的に買っていく場合は、この数値(積算ー残債)が重要な値だと思っていて、私は重視している値です。

 

今回は、売値=積算値で購入したという想定ですが、実際には積算値より少し高い金額で買う事が多いので、その場合はその分ここカーブが全体的に下の方向に移動します。

 

ここで言いたい事は、最終的に残るのが資産性の低い地方の安い土地だけであるという事(「積算ー残債」の最終値が小さい)と、「積算ー残債」の上昇の割合が非常に小さいという事です。

地方RCは、高積算が期待できるが、“積算が高いのは買った時が一番高い“。どんどん価値が下がっていって、最終的には価値の少ない土地が残るというモデルです。

 

 

参考までに、通常の木造アパート、その中でも土地値手法の際の図も書いておきます。

 

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       木造土地値の資産遷移

 

土地値手法なので、路線価の高い首都圏の物件であるという想定です。

築22年で物件を買ったことにしています。

買値は土地値で買ったとしています。

融資はちょっと難しいですが、地方RCとあわせるためにフルローン25年融資としましょう。

赤色が積算値で、青色が残債です。

同様に下に、積算から残債を引いたものをプロットしました。

 

地方RCの時と比較しやすいように、いずれも築22年で積算値と同額で購入したとしているため、購入時点(築22年)での、積算ー残債はゼロになります。

 

見てもらいたいのは、下段の「積算ー残債」の傾きです。

最終的に土地値まで上昇するのですが、ここの土地値というのは首都圏の土地値なので、非常に金額が大きいです。 

 

この「積算ー残債」がどんどん上昇していくという事が1つのポイントです。ここが上昇するという事は、資産超過が増加するという事です。 

 つまり、所有すれば所有するほど資産が増えるという事です。(他の物件も資産は増えますが、増え方の割合が大きいという事です)

 

 

 

~どう思うか~

ここからは自分の考えです。

地方RCは確立された1つの投資手法です。ただ、どういうエリアで買うのか?というのが大きなポイントだと思います。

地方と言っても、凄く大きい都市もあるし、凄い過疎ってる都市もあると思います。

とうぜん、地方だと物件を安く買えるという事なので、そのあたりのバランスは重要かなと思います。

当たり前の話ですが、田舎になれば安くなるし、都会になれば高くなる。その中でいかに割安感のあるものを買うのかという事なので、その中で割安な物件を見つけるというスキルが要求されます。

 

以下、個人的な思いですが、

私の現時点での考えは、地方に大規模なRCを買うというのは怖いという感覚が大きいです。(人口がどんどん減っていくという世の中の流れの中で、地方で物件を買うのはちょっと怖いかな~)

もちろん、地方と言っても人口が局所的に増えるエリアもあると思います。間違いがないエリアを知っているなら全然OKなんでしょう。

地方RCでなく首都圏の郊外RCとかならアリかなと思ったりします。

 

将来どうなるかわかりませんが、当面は地方ではなく「首都圏の土地」を崇拝する(首都圏で土地の広い物件を買っていく)方向性が良いかな~と私個人としては思っています。