新築アパートと築古RCを比較してみました。
RCはなかなか利回りが低く、しかも経費もRCの方がかかるので、高利回りを目指す人はRCを敬遠する人は多いです。
一方でRCは高積算だから、融資の面でRCを選択する人もおられます。
今回は新築アパートと築25年のRCの債務と評価について比較してみました。
耐用年数は、木造22年とRC47年なので、ともに残耐用年数はは22年で統一する数値でやっています。
融資は、ともに30年という事で計算をしました。
赤線が残債で、青線が積算値です。
残債と積算値をそれぞれの条件でまとめました。
あと、積算値から残債を引き算した数値（緑線）も記載しました。
これがマイナスだと債務超過で銀行融資か難しくなります。
「新築アパート」と「築25年RC」と、比較のため「木造土地値」の３つの条件を書いてみました。
木造新築は、売値の60％の積算値で、土地と建物は半分ずつとしました。
築古RCは、売値の90％の積算値としました。
残債は簡単のため直線でひきました。
ポイントとしては、木造新築は最初は大きく債務超過しています。
築古RCは、そもそも最初から積算が高い傾向があります。
建物の価値を計算する時の再調達価格が高いからです。
基本的に木造よりRCの方が積算は高い傾向はありますが、注意しないといけない事は、
RCの方は経年で積算値がどんどん下がっていくという事です。（傾きが違う）
そして最終的には、土地値が残ります。
ですので、短期で規模を増やす場合は、積算の高いRCは高評価かもしれませんが、
長期的に規模を増やすなら、RCだと積算が大きく減ってくので注意が必要かもしれません。
そして、結局は、木造とかRCとか関係なく土地の力が重要ということろでしょうか。
ーRCは積算高いが、高いのは最初だけ。
ー経年によって積算が減るのも早い。
ー結局は木造とかRCとか関係なく土地値が重要。
木造土地値の図を参考という事で書いてみたのですが、やはり高利回りで利益率の高い木造で、投資家の多くは土地値を目指すというのが行きつくところなのかなと思いました。
あと面白い点としては、ＲＣだと耐用年数が残っているケースがほとんどなので、収益還元系の銀行の評価は望めますね。
耐用年数超えの木造だと、収益還元系の銀行で評価が出ないケースがありますので。
ここはRCのいい所かもしれません。
| 木造 | ＲＣ | |
|---|---|---|
| 利回り | 高い | 低い |
| 経費率 | 低い | 高い |
| 積算 | 低めだが下がり方はゆるやか | 高めだが下がり方が急 |
| 銀行評価 | 耐用年数超えだと収益系銀行で評価出ないケースあり | それなりに出る |
基本的に収益力は「木造 ＞ ＲＣ」というのがあったうえで、
収益性を優先するのか、RCのいい所を考慮するのか、どういう選択を取るのかという話ですね。
