土地値投資法というのがあります。
土地値の築古アパートは、出口でも買った時と同じ土地値で売却できるので、インカムがまるまる手残りになる。そして単体として債務超過になりにくいっていうものです。
ひと昔前だったら、土地値投資法をしている人がかなり多かったような気がします。
よく物件を買い進めていく中で、バランスシートが悪くなったから土地値物件でも買って整えようかという話はよく聞きます。私もそういう意図で物件を買ったことはあります。
しかしながら、土地値投資は昔ほどのメリットが無くなってきていると思います。
もはや過去の投資手法になりつつあるのかもしれません。
今日はその話をブログに書きたいと思います。
まず１つ目として、
耐用年数を超えた物件を評価ゼロにする金融機関が増えたというのがあります。
これが一番大きいと思います。
築古を買うと、この考えを採用している金融機関からの融資が期待できなくなります。
次に２つ目として、
築古物件の価格が凄く高くなっているというのがあると思います。
価格が高くなっているという事は、土地値物件や土地値に近い物件が減っているという事。ひと昔前だったら土地値の物件でも今は土地値よりはるかに高い値段で売りに出されています。
寿命の短い築古は利回りが高いから買うわけで、それが新築とさほどかわらない水準だったら買う意味あるの？って思います。
２番目の理由はオマケで１番目の理由が第一なんですが、
昔ほど土地値さえ買っとけば何とかなる！という感じではなくなったと思っています。
土地の力の強い物件を買うというのは普遍的な手法・考えなんで、この概念自体が死ぬことはないと思いますが、何も考えずにこの手法を選ぶという事は危険かなと思っています。
金融機関の使い方次第ですが、下手したらそこでゲームオーバーになりかねないです。
よく１棟目で新築アパートを買ってしまって、バランスシートが悪くなったから次は土地値物件を買いますという人を見ますが、（実は私もそう）
土地値物件（正確には耐用年数超えの物件）を評価ゼロになる金融機関があるがあるという事を頭の片隅に入れたうえで判断されるのがよいかなと思いました。
