規模拡大において３つの壁があると思います。
①物件購入資金の壁
②資産と債務のバランスの壁
③自己資本比率の壁
この3つです。
①物件購入資金の壁
資産を持っていない人で不動産投資を始めたばかりの人や、これから物件を買っていこうと思う人は①の物件購入資金の壁にぶつかります。
１億円の物件を自己資金１０％で買うとすると、諸経費を入れて２千万円弱くらいは資金として必要になります。
実際には、その購入資金(だけ)があったからといって融資が出るわけではないのですが、見せ金も含めて広い意味で１つ目の壁としました。
不動産投資を(資産が)ゼロから始める場合、その第一歩としてそれなりのお金を準備する必要はあります。
これが１つ目の壁です。
②資産と債務のバランスの壁
物件を1～2棟買った後、もっと物件を増やそうとする時に次の壁にぶつかる事が多いです。
資産と債務のバランス、いわゆるBSです。
資産と債務のバランスがどうなっているのか？
ちゃんと資産超過になっているのか？
債務超過になっていないのか？
という話です。
都心部で物件を買ってい人とか、あまり何も考えないで買っている人は債務超過になりやすいです。
１～２棟アパートを買って、CFも出てるし、それなりのお金も手元にあるんだけど物件が買えないっていう人は債務超過になっている可能性があります。
ここは自分で答え(対処法)を見つけておく必要があります。
これは2つ目の壁です。
③自己資本比率の壁
物件購入できるくらいのそこそこのお金もある。
債務超過にもなっていない。
でも融資が出ないっていう事があります。
自己資本比率が低いと融資が出にくくなります。
借金のスピードが自身の成長のスピードに追い付いていないという話です。
債務超過していなかったとしても、
すでに１億円借金がある人がさらに１億円融資を引くのと、
すでに１０億円の借金がある人がさらに１億円融資を引くのとでは違ってきます。
借金の大きさに比例して純資産が大きくなっていないとダメだって話です。
一つの目安としては、自己資本比率２０％くらいでしょうか。
ここはもう少し低い数字でも融資は出ると思います。
１億円の借金をしているとすると、
自己資本比率２０％だとすると、2千5百万円くらいの純資産が必要です。
2,500 ÷（2,500＋10,000）＝0.2
10億円の借金をするためには、同じく自己資本比率２０％だとすると、
2.5億円くらいの純資産がないとダメだって話ですね。
時間をかけてじっくり運営していけば、おのずと純資産は増えていくものです。
売却などを絡めたら一気に加速させることができますね。
一番最初は①の壁、
次に②の壁。
最後は③の壁にぶち当たる感じでしょうか。
人によってはぶつかる壁の順番が違ってきたり、壁としての大きさか違うというのはある思います。
地方だったら②の壁は低いかもしれません。
都心だと②の壁は大きいと思います。
属性が悪くて最初からそれなりの自己資金を入れざるを得ない人は①は苦労しますが、逆に③の壁は低くなると思います。
フルローンできる高属性の人は①は楽チンだけど③は苦戦すると思います。
人それぞれ、投資法や属性で①②③の難易度は違うと思いますが、
この３つを全てクリアできるようになってきたら、5棟を超えて10棟とか、それくらいの規模で拡大できるって感じでしょうか。
それぞれのフェーズで自分に何がかけているのか意識しながら壁を乗り越えていきたいですね。
