いろんなフェーズでの目標を設定しています。
近々の目標は、、、
１年間の既存物件の運用だけで、次の1棟が買えるくらいの資産状態に持っていける状態を作り出す事です。
ちょっとわかりにくいですよね。
仮に１年に1棟ペースで買い進める場合、どういう資産状態になっている必要があるのか。
毎年、8千万円くらいの新築アパートを買い続けるケースを想定しましょう。
まずキャッシュです。
少なくとも、自己資金１０％くらいは必要です。
ですので、キャッシュとして、８００万円は必ず増えている状態になっている必要があります。
（諸経費は簡単のために横に置いておきます）
実はこれがボトルネックになるハードルではないんですよ。
ハードルになるのは、資産と債務のバランスです。
いわゆるBSです。
よっぽどの物件を買わない限り、基本的に物件を買うたびに資産と債務のバランスが悪くなります。
「債務＞資産」となる事が多いので、買うたびにBSは「債務ー資産」の分が悪くなります。
これがボトルネックです。
新築アパートだったら、積算は売値の６割くらいでしょうか。
ここをできるだけ高い積算のものを買うというのはありますが、それは別のトピックで話をしますね。
８千万円の新築アパートだったら、８千万円の借金と、５千万円の評価額（積算）だとすると、３千万円くらいは単体で債務超過します。
どうにかしないといけないのは、この３千万円です。
さきほどのキャッシュが８００万円が必要！と言ってましたが、そっちは重要でないです。こっちの３千万円の方が重要です。こっちがケアしないといけない項目です。
ただこの３千万円は、キャッシュで必要という事ではなくて、借金の返済の分も考慮に入れる事ができます。CFと、ローン返済と、経年の資産価値の減少分、などを考慮すると出てきます。
どれくらいでしょうか。
簡単に計算するために、ばっくりとした数で計算してみるとすると、
どれくらいでしょうか、物件価格に対して５％くらいでしょうか。
かなり直感です。
毎年、全物件価格の５％分がBS的に改善するとする。
毎年３千万円分のBSが改善するためには、
3000万円÷0.05＝6億円 くらいですかね。
つまり、６億円くらいの物件を所有するくらいになれば、
毎年の運用だけで、キャッシュやBSが回復して、
８千万円くらいの新築アパートは買えちゃえるようになるって事ですね。
で、私はその状態を目標にしているという事です。
まだまだ先は遠いです。
こういう仕組みを作るためには、お金が必要です。
いまは買えば買うほど自己資金が減っていきます。
所有物件の運用によるCFやBSの改善はまだまだ小さいです。
でも、物件を買い進めていくとCFやBS改善の力は徐々に強くなっていきます。
CFやBSの改善の力が強くなるのが早いのか、
それとも、自分の自己資金が尽きるのが早いのか。
CFやBSの改善のペースと、
自己資金が減っていくペースの競争なんですが、
それはあきらかに後者の方が早いです。
まだまだ正念場は続きますが、うまくしのぎながら目標点を目指して頑張っていきたいなと思います。
