少し前に検討した内容の話をしたいと思います。
ちょーど春くらいでしょうか。
業者からのメルマガを見ていると、「足が速い物件情報」が飛んできた。
新築の建売アパートの情報です。
内容・数値は少し変えますが、、、新築なのに利回りが１０％を超えているという案件です。
土地の面積も凄く広いです。
ざっくり計算で、積算が売値の90％くらいになっている物件です。
建売新築アパートで、年に１棟くらいはこういうオバケアパートが売りに出されます。
建売は基本的に買わないつもりですが、年に１度のオバケアパートはモノによっては買ってもいいかなと考えております。
検討する事にしました。
駅は私の中では弱いと思っている駅です。
この何年かは、新築アパートが出てくるとすると、数か所の特定のエリアばかり売りに出されてませんか？数か所ありますよね。よく売りに出されているエリアとして。
そういうエリアは古家がもともと多くて、ちょいちょい投資物件が出てくるのですが、すでに飽和しかけているという事もありますし、これからもどんどん売りに出されるのでもっと苦戦すると考えられています。
今回の物件は、そのエリアです。
普通に売りに出されていたら、スルーするエリアなんですが、
圧倒的な利回りなんですよ。
１０％超えるって凄くないですか？
横浜の黄色いアパートでも９％くらいですよ。
このアパートは、黄色いアパートではないのに１０％を超えています。そして黄色いアパートのような狭小アパートでもないのです。
にわかに信じられない。とりあえず現地に行ってみようという事で行ってみると。
たしかに。。。。
これは１０％の新築アパートだなと。。。。
おおきなマイナス要因がある。。。
ネタバレするので、触れませんが、たしかに利回り１０％は納得かもというアパートでした。
しかし、しかし、表面利回り１０％ですよ。
一方で、なるほどーそういう事かーという物件ですよ。
悩みました。
マイナスの要因があるものの表面利回り１０％。
それはさすがにインパクトがあります。
築４０年のボロボロの物件でも１０％を超えるというのはなかなかありません。
しかも土地値が売値の９０％です。
ニアリーイコール土地値物件みたいなものです。
それで新築アパートですよ。
正直な話、なくはないです。
客付けが苦戦して、入居率が８０％になったとしても、それでも表面利回りは８％相当はあるんです。
全くないことはない。
これは、考える点を整理して総合的に判断すれば結論が出るはず。
決して、マイナスの要因があるだけでスルーしちゃー駄目な物件だと思ったその瞬間。
仲介から
「現金で購入する人が現れたので売りヤメです」
連絡が入り終結。
普通の素人だったら、マイナス要因だけですぐに撤退しちゃうけど、
目利きの力のある一流の大家は、マイナス要因とプラス要因を両天秤かけてさらりと買っちゃうんだーというのがその時思った第一印象でした。
しかし、この話はまだまだ続きます。
＜つづく＞
～８月７日 お肉飲み会 の参加者募集～
８月７日に横浜で、お肉を食べながら、不動産投資の話をするという会を開催いたします。
当初はランチ会だったのですが、飲み会に変更いたしました。テラス席での開催。
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