私はこれまで３棟のアパートを購入してきました。
そして今、４棟目として土地から新築アパートを建築準備中です。
４棟目が成就できたらという前提で話を進めると、
全４棟中、３棟が新築アパートで１棟が築古アパートという構成になります。
４棟中３棟が新築アパートになるので、私の投資のスタイルは新築系のタイプという事になるのかなと思います。
人それぞれ投資の手法は異なります。
何も考えずに同じものばかり買っている人もいれば、戦略的に織り込んだうえで同じものを買う人もいます。完全無欠の投資案件は無いので、（一長一短があるので）それらを補完する形で違うものを挟むという手法もあります。
私の投資手法はというと、刻一刻と微妙に方針を変えながら進めています。
当初は新築と築古を交互に買っていくというスタイルで進めていました。
しかし、途中から新築が買えるならできるだけ新築を買っていくというスタイルに変えています。メインに儲けるものはあくまでも新築で、それらを補完する位置づけで築古を買うというスタイルですね。
新築ばかりを買い続けるのは、規模拡大という視点ではどうしても遠回りになってしまいます。土地値物件のような築古はできるだけ早い段階で少なくとも１つくらいは買った方がいいかなと思っています。
投資手法の話に戻りますが、私は新築メインなのですが、基本的にそれなりのリスクを背負ったうえでの高利回り新築を買い進めるというスタンスです。もちろん満室経営は絶対条件です。満室にならないものはやりません。土地から新築だと、それなりの高利回りなものを作る事ができるチャンスは増えますが、建売でも全然勝負はできると思っています。かといってどんな建売新築アパートでもＯＫなのかというとそれはＮＯです。私は横浜や川崎を中心に活動をしているのですが、ほとんどの案件が買っちゃー駄目という案件だと思います。でも、ごくたまにまさにコレだ！というものがたまに出てきます。そういうものばかりを買っていけば建売の新築アパートでも勝負ができると思います。
私は建売の新築アパートを２棟所有していて、１棟は９％、１棟は８％という利回りのものです。正直な感想として、８％のアパートは全然お金が残りません。８％じゃー全然足りないです。やらない方がいいような気がします。９％は結構残ります。これくらいないとやる意味ない感じがします。
８％の方は駅から３分もしない位置にあって、本当に駅の目の前みたいなアパートです。何人かの投資家の友達に見せてあげたことがあるのですが、駅まで近くていい物件ですね！とよく言われるのですが、８％なので全然お金が残らないのです。残らないと言っても税引き後で１００万円以上はゆうに残りますが、私にとってその８％のアパートは成功と言いきれないちょっと微妙な感じがしています。何を言いたいのかと言うと、８％じゃー全然足りないという事です。
話は戻しますが自分の投資手法としては、８％の中盤や９％くらいの建売の新築アパートを買っていくという事をやっていくというのが１つの手法かなと思っています。そしてそれらは土地から新築で自分で建ててもいいですし、たまーに市場に出てくる建売の新築アパートをひらうという方法で買っていくという事でもよいかなと思います。
それと、いくら高利回りの新築アパートをゲットできたからといって、それだけでは買い進めることはできません。不動産投資の序盤戦はＣＦ優先ですが、どこかのタイミングで資産性のあるものを取り入れるという事も考える必要があります。できるだけ早いタイミングそういう案件は買った方がいいというのがあるのですが、ＣＦとの兼ね合いがあってちょっとしたジレンマも発生します。
また、築古を嫌う金融機関もあるので、そういう金融機関を使い倒したうえで築古を買うという考え方もあります。
という事で最近の方針はCFとBSのバランスを考えながら、使える金融機関の可能性を減らさないよう新築を優先的に買い進めているというスタイルという感じでしょうか。
まだまだ投資手法が完全に固まっているというわけではありませんが、試行錯誤をしながら、１年間の運用だけで新しく購入するための１棟アパートの頭金であったり１棟アパートの棄損分（評価額ー物件価格）を確保できる状態にもっていきたいと考えています。
