土地から新築、建売業者やアパート企画業者の利益が入らないから安く作れるって事なんですが、自分がやっていくなかで思った事を書きたいと思います。
まず言いたい事として、首都圏のアパート用地は凄く高いです。
普通に、相場の価格で売られている土地を買ってきて、自分で見つけてきた工務店に建築をお願いしたとして安いアパートは作れません。
まず相場の価格で売られている土地なんてとても高いので、そういうのでアパートを建てる時点で全く想定の利回りになりません。これが１つ目。
次に工務店です。パッと調べてパッと見つかる工務店にアパート建築をお願いしたとして競争力のあるアパートは作れません。
仮に、凄くいいパフォーマンスでアパートを作ってくれる工務店を知っていたとしても、いきなり現れた投資家さんに対して良いパフォーマンスのアパートを作ってくれると限りません。
ですので、この２点の意味で安いアパートを作るというのは難しいです。
あと、このブログでよく書いているのですが、リスクを自分で負う必要があります。
それなりに安いなと思う土地を見つけて、さらにそれなりにちゃんとリサーチして良さげな工務店を見つけたとしても、建売で売られているような相場のアパートしか作れないというのがせきのやまかなと思います。
感覚的には、普通に安い土地というだけでは足りなくて
ちょっとありえないくらい安い土地をゲットして、さらにそれなりのパフォーマンスの工務店でアパートを作ってもらうってことをしないと、「安すっ！！」と誰もが驚くような利回りのアパートは作れないわけです。
ちょっと安い土地を見つけて、それなりの工務店を見つけて、できたアパートが相場相当か相場よりほんのちょっぴりだけ安いっていうアパートができあがったとして、
しかし、それを実現するためのそれなりリスクは投資家が背負うという事になっているとなると、それは本当に成功なの？って話になります。
それなりのリスクを負うからには、それなりのメリットがないとやるべきでないと思っているので、そういう小さいメリットしかない場合はやらないくてもいいかなとも思いました。
しかし、間に企画の業者を挟まないですべてを自分で企画する場合、爆発的に儲けるポテンシャルもあると思います。
土地を凄く安く買いたたく事ができるケース、
ちょっとありえないような安さで土地が買えたりというケースですね。
土地から新築で、自分で全て企画する場合はそういう事（凄く安く土地を仕入れる）ができる可能性があるのが良いところかなと思いました。
逆に言うと、そういう格安で土地などを仕入れる事ができる場合はアリだと思いますが、相場よりちょっとだけ安いとか、最終的な仕上がりが相場相当や相場よりちょっとだけ良いというくらいだったら頑張ってやる必要はないかなとも思ったりしました。
まとめると、
土地から新築は、なんでもかんでも安く作れる魔法の方法という事でなく、
企画を実現する投資家さんが自ら汗をかいて土地を安く買いたたく事ができる、（自分が業者のように立ち振る舞って安く仕入れる）そういうポテンシャルがあるという点（安くアパートを建てる事ができる伸びしろがある事が）がメリットがあるのかなと思いました。
根底にあるのは、リスクを背負う事であったり、リスクをうまく回避できる能力をフル活用して、それの対価として安くアパートを建築できるよういなるって事で、
汗をかいたり脳みそを使わないと土地から新築もうまく成就しないケースもあるのかなと思いました。
