4棟目アパートとして、土地の契約を締結し土地から新築やっています。
私の目標は、あと3.5年で7棟目購入まで持っていく事です。
現在は4棟目の土地の契約が終わったところで、なんやかんやで0.5年～1年くらいは完成するのにかかりそうです。仮に半年後に4棟目が完成した場合、残りの3年で５，６，７棟目をGETする必要があります。
それでいうと年間１棟のペースになりますね。。。
私の不動産投資のテーマとして、連続的に物件を買う事ができるようにするというのがテーマとしてあります。
普通の人だったら、属性パワーを使えば２～３棟くらいまでは誰でも買えます。
その後どうやったら買う進める事ができるのかというのが不動産投資の中での一番のテーマだと私は思っています。
その戦略を進めるにあたり、バランスシートは肝になります。
ですので、バランスシートは節目節目に自分で作るようにしています。
今回、４棟目が成就した場合のバランスシートも作成しています。
土地から新築に関してなにが一番いいのかというと、私の中では総工費に対して積算が高いものが作れるというのが一番のメリットだと思っています。
表面利回りが高いのが作れるというのがありますが、私は高積算というのが一番うれしいです。
普通の建売の新築アパートだと、40％～60％くらいというのが一番おおいと思います。
今回の４棟目は、だいたい総工費に対して積算値は80％弱くらいになる見通しです。
一番いいのは、100％くらいになっているというのがベストなんですがね。
100％になるものばかりを企画するという作戦もあります。
今回はバランスを見てこの80％の企画のものでよしというスタンスで行く事にしました。
ただ100％から足りない20％はどこかでリカバリーを行う必要があります。
時が解決してくれるという話もありますが、のんびりしているとあっという間に時間がたってしまいます。
土地から新築を今回企画したのですが、やはり土地から新築だけで短期間でたくさん物件を買い進めるというのは難しいと実感しています。
１年おきというようりは、２年おきとか、それくらいだったら土地から新築だけで買い進めることはできるかなという感触です。
それでどうするのか？という話ですが、
やはり、私が考えているスピードで買い進めていくのであれば、土地から新築の１本だけだと難しいです。もう１棟くらいは土地値の物件が欲しいです。
土地値物件のメリットというのは、買った瞬間に発動するものでなく、長く保有する事で効果が発動するものだと過去のブログに書いたと思います。
私は２棟目に土地値物件を買っていますが、できるだけ早い段階でもう１棟土地値物件を買う事を戦略に入れたいなと思います。となると４棟目の次の５棟目は土地から新築でなく土地値物件が狙い目になると思います。
また、７棟の購入を目指す場合、今回の４棟目で折り返し点なんですが、
いよいよゴールが見えてくるという感じです。
融資の戦略もゴールから逆算して考えるべきです。
６棟目、７棟目は、トラストと公庫あたりを使う事を想定しています。
トラストは金利は高いですが、誰でも貸してくれる金融機関なので、使うのは一番最後。
あと、公庫も最後ですね。公庫も誰でも貸してくれる系の金融機関なので。
となると、５棟目さえなんとか気合で買い進めることができるいよいよゴールが見えてくることになります。
ここは、自己資金を大放出すればなんとかなる（かな？）
という事で、４棟目、土地から新築が成就した際のバランスシートの分析と、
それ以降の戦略でした。
