昨日のブログで、使える金融機関の選択が減りにくい物件を買いたいと書きました。
具体的にどういう物件なのでしょうか。
今日のブログは、「私のケース」に関する話で、「私が勝手に考えている」内容です。
私自身も、最適なアプローチを模索中の話なんで、本当に正しいのかどうかわかりません。
そういう話だと聞いていただけたら嬉しいです。
少なくとも私はすでに新築が３棟と、築古が１棟なので（４棟目はカウントしています）新築を買っていくというのが軸足になります。
お金儲けのメインストリームはあくまでも新築だと思っています。
金融機関の目線で１番重視するのは「儲かっている会社」なのかどうかだと思っています。
ですので、まずそれなりに黒字になっている事が第一条件だと思っています。
私の場合、新築としてはそれなりにCFが出る物件を買っているのでここは問題ないと考えています。
ここからです。
使う金融機関の選択肢を狭めたくないと考えているので、
収益力を重視する金融機関にも良い評価がもらえて、
積算を重視する金融機関にも良い評価がもらえる状態を作りたいと考えています。
収益力を重視する金融機関は、耐用年数超えの物件を評価ゼロにする傾向があります。
積算を重視する金融機関は、耐用年数超えの物件でもそれなりに評価をしてくれます。
今の私の状況を自己分析すると、
収益力はあると思っています。
一方で、積算の方が弱いと思っています。
ですので、もしも強化するなら積算の方です。
積算を高めるためには、土地値物件などが良いのですが、イコール耐用年数超えになるので、そればかり買うとそれらが評価ゼロになって収益力を見る金融機関的には評価が落ちる事になります。
ですので、土地値を買うとしても大規模なものは考えてなくて、小さい規模のものしかダメだと考えているのです。
土地値物件は、あくまでもサプリメント的な位置づけで、主食にはならない。
バランスシートの劣化をちょっぴり改善してくれるサプリメント的な位置づけて、何棟かに1棟くらいで小さいものを買うという感じがいいかなと思っています。
小規模なものだったら、たとえ耐用年数が超えていて評価ゼロにされたとしても、他の物件の収益力でカバーできる。表現を変えると、他の物件の収益力でカバーできる範囲の小さい物件しか買っちゃー駄目という事ですね。
これは単なる机上の考えだけなんで、本当にこれでいけるかどうかは分かりませんが、
この考えで進めていけば、収益系の金融機関も使えるし積算系の金融機関も使えるんじゃないかなと考えています。
頭の中で考えているだけで、本当にそのとおりにいけるかどうか分かりませんが、
あれこれ日々妄想しております。
