金融機関にもいろんなタイプの金融機関があります。
積算重視の金融機関と収益性を重視する金融機関です。
積算系の金融機関は、債務超過をしているかどうかというのをすごく気にします。
収益性を重視する金融機関は、最近は耐用年数超えの物件をゼロ評価にするところが結構多いです。
耐用年数を超えている物件は、借金はちゃんとカウントされるけど、
その不動産から得られる収益はゼロとカウントするのです。
いろんなタイプがありますが、
このポイントが一番の背反構造になっているような気がします。
よく新築ばっかり買っていると債務超過するので、
耐用年数超えの土地値物件を買ってバランスを整えるっていう話がでてくるのですが、
それは半分正解で半分失敗なわけです。
土地値物件を買うというのは、
今後、積算系の金融機関を使っていくなら債務超過が改善する方向になるので正解です。
しかし、今後、収益性を重視する金融機関で耐用年数超えの物件のゼロ評価する金融機関を使っていくなら、土地値だったとしても耐用年数超えの物件を買うというのは悪手です。
ようは、自分が将来どちらのタイプの金融機関をつかっていくんですか？というので方針が変わるという話です。
だから、土地値物件を買うというのが正解かどうかを考える前に、
自分が使える金融機関や自分がこれから使っていきたい金融機関が、
どちらのタイプなのか、どちらのタイプの方が多いのかというのを
把握しないと正解がわからないという事になるのです。
