ハマ銀ってどういう感じで使ってますか？
ハマ銀は、積算評価の金融機関です。
金融機関には、おおまかに積算系銀行と収益還元系銀行と、おおきく対局をなしているわけなんですが、ハマ銀は前者です。
積算系のど真ん中の銀行ですね。
積算値以上はビタイチモン融資しません的な。
最近は、収益還元のストラクチャ融資が出てきているので、そういう使い方をされている人も増えていると思いますが、
私はハマ銀をストラクチャ融資で使うのは様子を見ているスタンスなので今回のブログでは、ストラクチャ融資の話は除外して話をしたいと思います。
ハマ銀の評価方法は、路線価ベースの積算値がそのまま使われるケースが多いです。
味気ないくらい積算そのままのケースが多いですよね。
私も当初は、ハマ銀に新築系の物件をぶつけていた頃がありました。
でも、新築系の物件って基本的に積算は低いので、イコールそれがその物件の評価そのまんまになるわけで、あんまり新築をハマ銀で融資を引くという概念がありませんでした。
しかしながら、１年に１案件くらいは、オバケ物件が出てきます。
面積が３００㎡とか５００㎡くらいある１棟アパートとかです。
そういうのは、新築なんだけど「物件の価格＝積算値」みたいな評価が出るので、
そういうオバケ物件が出てきた際はハマ銀に融資をぶつけるようにしていました。
が、基本的に新築でハマ銀を使うって事はないのかなという感覚は持っています。
それで私はハマ銀をどうつかっているのかって話なんですが、
私は、土地値物件を買う時にハマ銀に融資の打診をお願いするようにしています。
土地値物件というのは、ほぼほぼ耐用年数が超えている事がおおいので、
耐用年数超えの土地値物件という意味で言ってます。
この前どこかで、
「ハマ銀って築古使えるんですか？」
っていう感じの会話を見ました。
それの回答でいうと、
ハマ銀って、普通に築古の融資は出ます。
逆に新築オンリーだときつくない？って印象です。
世の中の感覚だとハマ銀って新築っていうイメージなんですかね。。。
新築は積算が全然でないからあんまりハマる物件はなくて、
むしろ築古でもきっちりと積算が評価されるから築古積算系の物件を買う時に、もっとも有効な金融機関なのかなと思っています。
だからハマ銀といえばいい土地値物件が出てきたら持ち込もう！みたいな銀行です。
耐用年数超えの築古アパートの融資を引く上で最もハマ銀を使うというのはポピュラーな方法のうちの１つなんじゃないでしょうか。
みなさんは、ハマ銀はどういう感じで使ってますか？
