明けましておめでとうございます。2021年もよろしくお願いいたします。
2020年は3棟目の新築アパートを購入する事ができました。
ここまでの総融資額を考慮すると、自分の属性パワーを使い切った状態だと分析しております。これからはこちらの不動産賃貸業に対する手腕に対して融資をもらう状況になってくるという事になり、融資をもらうために相当の困難が待ち受けていると容易に推測できます。
まさにこれからが不動産投資の本番であるといったところでしょうか。今年は日々新た、初心を忘れず4棟目獲得に向けて頑張っていきたいなと思います。
去年の年末から方向性の検討を行っています。
〇価値を造りだす
相場より安い物件を買って運用するというのが基本なのですが、価値を造りだすという事を生業にしていく。そのための手法を確立していきたいと考えています。
一つ目は土地から新築を建てる。
自分で企画をする事で安く物件を作るという事と、競争力のある物件を自ら企画し、価値を生み出す。
二つ目は再生系物件を手掛ける
ほとんど価値のないアパートを安く購入して、人が住みたいなと思う物件に再生する。
この2点は生涯でチャレンジしたいなと思う内容です。
〇金融機関を使っていく順番
収益還元系の金融機関と積算系の金融機関の2つのグループがあります。
築古物件をどう評価するかが大きく異なります。
収益還元系の金融機関は、融資条件がよい傾向があって、築古物件をマイナス評価する傾向があります。そして新築に親和性が高い。
積算系の金融機関は、積算値がそのまま評価額になる傾向があり、積算さえ出ていれば少々の築古でも融資は出る傾向があります。新築は親和性が低い。
融資を引いていく順番は、収益還元系の銀行グループが最初にあたるべき金融機関で、そのあたりの金融機関が使えなくなってから積算系の金融機関に移行するというのが基本セオリーです。
私は、1棟目と3棟目は収益還元系の金融機関で融資を受ける事ができました。次の4棟目も収益還元系の金融機関で融資を引く事を目指しています。
現在は、ダミー物件の持ち込みなどを通じて金融機関に打診中なのでそのあたりの結果を踏まえて方針を決めたいなと思います。
〇お金を稼ぐポテンシャル
生涯でお金を儲ける事ができる能力という視点で新築や築古のスコアを検討しました。
当たり前の事なんですが、新築は寿命が長いので儲ける力は大きいです。
築古は1年あたりの収入(利回り)は、新築よりはちょっとだけ大きいですが、やはり寿命が短いので目先の収入を得る事を目的にするのか、長い目で見て儲かるものを買うのかが大きな視点になります。
私の場合は、これまでの3棟で安定的なCFを獲得する事ができています。
目先のCFを追いかける事も重要ですが、長い目で見て一番儲ける能力の高い新築を買うという事も重視したいなと考えています。
〇それを踏まえて
これまでの内容を踏まえると、収益還元系の金融機関で融資が出るのであれば、やはり新築が軸になるかなと思います。(BSうんぬんの話はまだ先)
ただ建売を買う事は基本的にないかなと考えていて、おのずと土地から新築というのが軸になるのかなと考えています。そういう選択肢も含めて2021年は検討を進めていきたいなと考えています。