いつ完成させる事ができるのかわからない7.5％の土地から新築APと
今すぐ手に入れる事ができる7％の建売AP。
1億円の利回り7％の建売APがあります。
その年収は、700万円です。
年数700万円を創出する事ができる7.5％のAPは9300万円です。
（700÷0.075＝9300）
1億円くらいの規模でいうと、
同じ収益ベースでいうと、
土地から新築だと700万円安く作れるという意味です。
（1億円ー9300万円＝700万円）
この、土地から新築だと建売より700万円安く作れるという事をどう考えるかです。
たとえ土地から新築を成功させて、700万円安く作る事ができたとしても、
APを完成させるためにはざっくり半年～１年とかそれなりの時間がかかります。
土地探しのための時間と、
土地が確保した上でAPを建築するための時間、その両方がかかります。
それらは機会損失の時間です。
機会損失のマイナスと700万円安く作れるというプラスの両天秤の話になります。
もしも７％の建売APを買った場合、どれくらお金を増やす事ができるのでしょうか。
いろんな考え方があると思います。
今回は、CFと借金の元本返済の両方を合算したものでを考える事にしたいと思います。
１億円の７％建売APだったら、それらはどれくらいでしょうか。
総家賃収入は７００万円です。
CFは、１００万円くらいでしょうか。
元本返済は、３００万円くらいでしょうか。
となると１年間で得られるプラスのお金は400万円くらいでしょうか。
（ざっくりニアリーイコール純資産の増加相当になりますかね）
つまり１年間の機会損失で４００万円損をすると考える事にしましょうか。
整理すると、
土地から新築をおこなって１年後にAPを建てることができたとすると、
１年間だけの機会損失で４００万円損をしているが、
７００万円安くAPを建てることができているので、
トータルで３００万円は得をしている事になる。
（即７％の建売APを買った場合と比較して）
一方で、土地から新築で土地を見つけるのに時間がかかってしまって、
土地探しに１年、AP建築に１年、合計２年かかったとすると、
２年間の機会損失で８００万円損をする。
７００万円安くAPを建てることができるので、トータルで１００万円損をする事になる。
という形になると思うのです。
すぐに建売７％を買うケースと、
時間をかけて土地から新築7.5％のケースです。
つまり、
間髪入れずに土地から新築の企画を作る事ができるなら
機会損失は少なくて土地から新築の方がメリットあるけど、
土地から新築に１年とか、それ以上に何年も時間がかかるなら、
機会損失を回避するために、
さっさと建売APを買った方がよいかもしれない。
という事なんだと思うのです。
建売７％、土地から新築7.5、という数字だったら、
１年以内に作れるなら土地から新築の方がよいけど、
２年以上かかるなら建売の方がいいという数字になりました。
今回は7.5％という凄く悲観的な数字で計算しましたが、
実際は、土地から新築をするなら7.5％とかでなく、もっと高い利回りは作れるので、
機会損失をしてもプラスになる猶予はもっと大きいと思います。
数字はテキトウなんで考え方だけという事で読んでいただけたら助かります。
今回の数字は、単なる数字遊びなんですが、
機会損失という概念は絶対に必要な考えだと思います。
機会損失をちゃんと考慮した上で、お金に働き続けてもらう事を考えるという事は重要なんじゃないでしょうか。
＜つづく＞
