土地から新築をする場合、どれくらいの利回りだったらやりますか？
すでに完成品の建売アパートを買うのに対して、
土地から新築は様々なリスクを背負う事になります。
リスクを負う事の対価として高い利回りを実現しているわけです。
建売APより高い利回りが作れるから土地から新築をするわけです。
それでは、どれくらいの利回りだったらアリでしょうか？
建売の新築アパートの利回りが７％だとしましょう。
土地から新築として作れる利回りがどれくらいだったらアリですか？
９％だったらやりますか？
そりゃー９％だったらやりますよね。２％も高いわけですからね。
８％だったらどうでしょうか。
８％だったらやる人は多いような気がします。
次に、
７．５％だったらやりますか？
このあたりから意見が変わってくると思います。
建売AP７％に対して土地から新築7.5％はアリかナシか。
正直、土地から新築をするんだったら、0.5％アップはちょっと寂しい気がします。
もう少しアップが欲しい所です。
しかしながら、物件の内容にもよりますが、
良い物件だったら、
人によっては、土地から7.5％くらいでもやる人はいるような気がします。
という事で、ギリギリのラインなんですが、
建売AP７％と、
土地から新築AP7.5％との２つの比較でいろいろ考えてみたいと思います。
そうはいうものの、
土地から新築AP7.5％というのも今のご時世、凄く難しいです。
なかなか作れないですよ。
投資家の目的は利益の最大化です。
ここで機会損失というのをしっかりと考える必要があると思うのです。
さっさと7％の建売新築ＡＰを買うべきか、
土地から新築を時間かけて取り組んで、7.5％のＡＰを作り上げるのか？
どちらがよいのか？という話があると思うのです。
土地から新築で８％オーバーの物件を、どんどん量産できる人はよいと思います。
しかしながら普通の人間はそういう事は非常に難しいです。
機会損失を踏まえて最適な選択を取る必要があると思うのです。
＜つづく＞
