新築アパートのうまみってどうなんでしょうか。
土地から新築をして、８％とか９％とかで作れるんだったらうまみはあると思います。
土地から新築は、新築なんだけれども、高い利回りが作る事ができるという歪です。
そこの歪をつくのはアリだと思います。
土地から新築を除外した場合はどうでしょうか。
建売の新築アパートを買う場合です。
今は建売アパートの利回りって低いですよね。
ひと昔前は、狭小アパートにする事で、無理やり利回りを高めるという方法で、
そこそこ高い利回りの新築アパートが世の中を席巻しました。
そういうのは横に置いておいて、そこそこの仕様のアパートだとどうしても利回りが低くなってしまいます。
そういう建売アパートはアリかナシかどうなんでしょうか。
そもそも利回りが低いとCF出ませんよね。
いろんな資産フェーズの人がいますが、
やっぱり不動産投資はCFですよ。
CFの出ない物件を買える人は、よっぽど限られてます。
CFを出してナンボの世界なので低い利回りのアパートは無いと思います。
今だったら、７％くらいがギリギリのラインなんじゃないでしょうか。
買い方によると思います。
普通の買い方だと、７％はアウトゾーンです。
融資期間35年で、自己資金90％くらい出す事を許容するのであれば、
７％でもCFは出ると思います。
そこそこのCFは出ると思います。
その条件がありかなしかという話はありますが、
CFを出すという観点で、この融資条件だったらギリギリOKのラインなんじゃないでしょうか。
ここよりももっとひく利回りとか、
もっとCFの出にくい買い方だったらCFは出ないと思います。
しかしながら、この条件はギリギリCFが出るラインですが、
それは本当に投資としてアリなんでしょうかという話です。
投資効率とかそういう観点ですね。
そこそこ回るラインなので、無い事もないです。
しかし、他に選択肢はあるレベルだと思います。
銀行的に新築はウケがいいので、
他に投資する先がないならない事もないでしょう。
でも投資家だったら、もっと数字を追いかけたいところですよね。
この水準だったら、築古でも全然うまみのある投資はたくさんあると思います。
新築は新築なりのメリットはあるので、
目先のCFの大きさだけでは議論できないのかもしれませんがね。
土地から新築という、あきらかにうまみのあるラインはいいとして、
新築でもあまり儲からないラインをどう考えるのかというのは
なかなか面白い話かなと思います。
最善な選択をしていきたいですね。
