過去に横浜の物件と千葉の物件を何人かで見る機会がありました。
その時に横浜で見学した物件は、
建売の新築アパートで利回り９％
建売の新築アパートで利回り８％
でした。
９％のアパートは横浜の黄色アパートです。
そして千葉で見学した物件は、
建売の新築アパートで利回りが７．５％
でした。
その見学を取り仕切っていた人が、
横浜の新築アパートは利回りが高いけど千葉は低いですと総括をして終わりました。
いやいやいやいや。
これは完全にミスリードです。
このままだと確かにそう思うかもしれませんが、もう少しアパートの詳細情報を追記すると。
横浜の新築アパート利回り：９％ （部屋の面積12㎡）
横浜の新築アパート利回り：８％ （部屋の面積16㎡）
千葉の新築アパート利回り：7.5％ （部屋の面積20㎡）
です。
これでなんとなくわかりましたよね。
今回見学した横浜のアパートはみんな狭目だったのです。
９％のアパートは横浜の黄色アパートですから激狭小ですね。
そして８％の方も16㎡です。
基準の広さを20㎡だとして、
部屋の広さを16㎡くらいにすると、表面利回りは容易に１％くらいあがります。
部屋の広さを12㎡くらいにすると、２～３％くらいはあがりますよ。
これは同じ面積の土地に対して、部屋の広さや戸数を変えていろいろ計算してみたらわかります。
言いたい事は、
一見、横浜のアパートは高利回りっぽく見えるんだけど、それは部屋の面積が狭いという話で、その分利回りが高くなっているという事が多いです。
上で出てきた横浜の８％新築アパートを20㎡の部屋の広さで作ったら、７％～6.5％くらいになるんじゃないですかね。
横浜の黄色いアパートの方も、同じ土地で20㎡の部屋の広さのものをつくったら、7％～6％くらいになるんじゃないですかね。
だから同じ土地に、ざっくりと20㎡の同じ部屋の面積のアパートを作っていたとしたら、
横浜はいずれも７％くらいになって、
千葉はそのまま7.5％くらいになっているという対比になるんじゃないでしょうか。
これなら、なんとなく腹落ちします。
よく横浜の新築の利回りが意外とちょっぴり高いというのは、こういう側面もあると思います。
横浜は、投資家向けの16m2くらいの狭い目のアパートばかりなんです。
部屋の面積は重要です。
利回りだけに惑わされないようにね！
