今日は初心者向けのブログです。
資産をすでにたくさん持っている人というよりは、これから不動産投資で資産を増やしていきたいと考えている人向け（初期のCF優先フェーズ）で、私の極めて個人的な意見です。
私の考えに合致していないスタイルでも成功されている人はたくさんいると思いますので、それくらいの感じで読んでください。
初めての投資物件を買う時に建売の新築アパートというのは有力な選択肢の一つだと思います。
築古はいろんな面で難易度が高いので、利回りは低いですが、建売は融資もつきやすいですし、修繕もほとんど不要なので最初の１棟目としては有力な選択肢だと思います。
今日のブログでは、横浜で建売の新築アパートを買う時の話に関して書きたいと思います。
最近の横浜の建売アパートの相場ってどんな感じでしょうか。
ひと昔前とくらべて利回りは下がっている感覚はあります。
マイソクなんかを見ていて、「あっ、いい立地もいいし、良いアパートだなー」と思う
アパートの表面利回りは、だいたい６％台です。
そして、まあ普通かなと思うアパートで、７％前半くらいです。（7.0％～7.5％くらい）
私の感覚で、7％前半くらいのアパートってほとんど手残りは残りません。
ちゃんと経費を入れて、ちゃんと税引き後まで計算したらですよ。
多少は残るけど、何か出費があったらすぐにチャラになるくらいという感じでしょうか。
不動産取得税を納付したり、ちょっとした出費があったら、あっという間に手残りゼロです。
よくある話なんですが、
新築アパートの法人で購入したとして、最初の１年目が一番儲かります。
最初の２年間はほとんど入退去はありません。
税金もほとんどかかりませんし、そして２年目で不動産取得税が来て、３年目からいよいよフルパワーの税金がかかります。
そして、それくらいから入退去がポツポツ発生するのです。
７％前半くらいのアパートを買って、
毎月の家賃収入があって、これはいいぞ！と思って、すぐに似たような2棟目を買う人は多いです。
そして、２年後に、「あれっ、不動産投資ってなんやかんや引かれて、意外と儲からないじゃん！」ってなった時には、すでに似たようなアパートを複数購入していて、すでに与信は空っぽというふうになるケースが本当に多いです。
脱線しましたが、
横浜で普通の新築アパートを買うとだいたい表面利回り7.5％以下です。
そして、それらはほとんど手残りはないです。
横浜でも８％～8.5％くらいの物件はあります。
見たらわかると思いますが、供給過多のエリアなんかが多くてチャレンジングな立地が多いです。エリアにもよりますが、ちょっと買うのには怖いなーと思ってしまうようなエリアが多いです。
たまに、横浜の地域性を知らない人が、「おっ！横浜だけど8.5％あるじゃん！これは買いだ！」と、知らずに買う人もいますが、建売業者はプロなんで、値付けを間違うなんてことは基本的に無いです。
そして、横浜で９％を超える物件だというと、横浜の黄色いアパートくらいですね。
まとめると、
7.5％以下：普通のアパート、ただほとんど手残りが無い
8.0～8.5％：手残りは合格だがチャレンジングな立地
9％程度 ：横浜の黄色いアパート。利回りは十分だが。。。。。
投資家が新築アパートを買う場合の選択肢としては、こんな感じなんじゃないでしょうか。
普通に考えて、「これを選んでおけば間違いない！！」みたいなものは無いです。
まさに「解なし」です。
それが、横浜で建売の新築アパートを買う時の難しいところだと思います。
それでどうするかって話ですよね。
ここからは私の個人的な考えです。（あくまでも極めて個人的な考えですので）
７％のアパートだったら、いくら競争力のあるアパートだったとしてもほぼ手残りがないので選択するべきではないと考えています。
いずれにせよ、最低でも利回り８％以上があるアパートの中でいいのを探すというスタンスでいどむような気がします。
世の中的には客付け力が強くないエリアだけど、
なんとか運営でカバーできるような、
いわゆるちょっとした歪（割安感）が発生しているようなものを探すとか。
普通に定価で買うのでなく、
ローンブレイクで大安売りしている状態のものを買うとか、
大きなハウスメーカーはどうしても割高なので、営業力が弱い小さいハウスメーカーは割安な傾向があるのでそういうのを買うとかして、
何かしらの工夫は必要かなと思います。
正直、なかなか難しいと思います。
普通にデパートに売っているようなピカピカの投資商材を買ってもなかなか儲からないって話ですね。
