昨日のブログの続きです。
横浜の建て売り新築アパートのよくあるパターンは、以下のざっくり3パターンが多いような気がします。
①手残りが残らないけど、アパートとしてはいい感じの利回り7％アパート
②チャレンジングな立地だけど利回り8％オーバーのアパート
③表面利回り９％の横浜の黄色いアパート
そしてこの中からどれを選ぶべきか難しいという話をしました。
私は、いろんな投資家さんと仲良くさせてもらっているので、誰がどういうものを買ったのかという情報はそれなりに入ってきます。
①の人も②の人も③の人も、それぞれそれなりにいます。
上の例でいうと一番多いのは①の7％型のアパートを買う人が一番多いような気がしますね。
それで、そういう物件を買った人がその後どうなったのかというところですが、自分であらためと整理をしてみました。
すると実に興味深い結果が出てきました。
なんやかんや言いながら、1棟目物件を買ってからどんどん次のアパートを買う事ができているのは③が多いような気がします。
①のタイプの人は、自分の与信枠に相当する（例えば）２棟を買うと、それでピタリと進むのが止まっている人が多いような気がします。
サンプル数はそんなに多くはないですが。
なかなか面白い結果じゃないですか？
①のアパートは凄くいいアパートである事が多いんですよ。
横浜で言うと東横線沿いのアパートだったり、スゴイ駅力の強い駅だとか、駅から近いとか、凄く良い仕様のアパートだったり。
一方、③のアパートはSNSなんかでよく話題にあがるとオチみたいな感じで取り扱われがちです。失笑が起こるみたいな感じで話題にあがる事が多い有名なアパートですよね。悪の代名詞くらいなトーンで叩かれている事も多いかもしれません。
しかし、よくよく考えたらそうかもねって気がします。
①は満室経営をしたからといっても所詮は利回り７％です。
MAX頑張ったってもプラスマイナスゼロくらいです。
一方で③は入居率90％でも、利回り8.1％（＝9％×0.9）くらいは死守できるのです。
入居率90％というのは、入居率としてはかなり低いですよ。
うまくいけば9％だし、ワーストの入居率90％でも8％くらいは出るわけですから。
やはり、CFをちゃんと作り出せている人の方が、次に進みやすいかなという感覚をもってしまいます。
この結果って面白くないですか？
しかし不動産投資としては凄く象徴的な話だと思います。
チープなものの方が儲けやすいっていう話ですよね。
アパートの仕様の割には意外と儲かるという、ある意味歪をついているという事かもしれません。
今回言いたかった事は、横浜の黄色アパートが良いよという事を言いたいんじゃなくて、不動産投資でCF優先フェーズならとにもかくにも手残りが重要だという事です。
アパートの仕様などの手残り以外の項目に関しては二の次。
さらに拡張して言うと、全てにおいて100点のものなんてありません。
各フェーズで何を最優先にするのかを選択する事が重要だという事だと思います。
ちなみにもしも私が横浜の黄色アパートを買いますか？と聞かれたら「買いません」と答えると思います。
それと繰り返しますが、今回のブログの大前提は、
あくまでも不動産投資初期のCFを優先するフェーズにいる人間であるという事が大前提の話です。
そして、他の投資法を決して否定するものでもありません。
こういう考え方もあるよという１つの考えという位置づけで書かせていただきました。
長い目で見るとCFだけでは判断できないような話もあります。資産性も考えないといけないという要素はあります。
こういう事もあるよくらいで読んでいただけたらなと思います。
