新築アパートを買っていく場合、建売と土地から新築があります。
横浜での建売アパートの相場は、7％～8％くらいです。
変な立地のアパートや、黄色いアパートは除外しています。
横浜の普通のアパートの表面利回りはそれくらいですよ。
一方、土地から新築の場合は、企画次第ですよね。
一般的には、建売の新築アパートより１％くらい利回りがアップくらいだと言われています。総工費で言うと１割減くらいでしょうか。
建売業者の利益が１割から２割くらいなので、まあそんなものではないでしょうか。
しかしなかなかいい土地無いですね。
建売業者は独自のルートを持たれていて、ポータルサイトにのっているような土地で新築アパートを建てるというのはあまりないような気がします。
無いこともないですが。
建売業者の利益が１割から２割と言われているのですが、その中には土地の仕入れルートのノウハウ代も含まれているわけです。
ですので、何のルートやコネクションがない人間が、誰でも見れるポータルサイトに載っている土地で安くアパートを建てるというのは難易度は高いと思います。
最近はこういうやり方をすればＯＫみたいなやり方があるのですが、それをそのままやれば誰でも１％利回りが高いアパートを建築できるというほど簡単なものではないのです。
不可能だと言っているのでなく、チャンスが少ないという事を言っています。
土地から新築をするためのお勉強みたいなものも必要ですし、なによりも土地探しに時間が凄くかかるような気がします。
数か月とか、下手したら年単位で時間がかかるかもしれません。
例えばですが、
表面利回り８％の建売新築アパートと今すぐ買うのと、
ひょっとしたら１年後になるかもしれない表面利回り8.5％の新築アパートを土地から新築で建てるのと、
どちらを選択しますか？という話になると思います。
みなさんだったらどちらを選択しますか？
今すぐではないかもしれませんが、そこそこ良い表面利回り８％の建売アパートと、
いつになるのかわからない、（１年以上かかるかもしれない）しかもリスクがある表面利回り8.5％のアパートを土地から新築で建築するのか。
なかなか悩ましいですよね。
長ーく所有するとして、少しでも利回りが高い方が毎年毎年のＣＦは高くなります。
収支も8.5％の方が全然よいと思います。
利回り値で、0.5ポイント違うだけですが、この0.5ポイントの差は実ととても大きいです。
一方で、機会損失が発生します。
１年でも早く購入できたらその分の収入はあるわけですからね。
１億円のアパートで8％だったら年間収入は800万円です。
同じく8.5％だったら年間収入は850万円です。
年間収入で見ると50万円の違いですが、ＣＦとかにするとこの差が結構デカく見える構造になっているのです。手残しＣＦベースでみると倍までとは言いませんが大きく差が開きます。
でも、先に１年間収益があるというのはそれも大きいです。
また、そもそも土地から新築というのは凄くリスクの高いものなのでそういう観点は頭に入れておくべきです。
そういうメリットとデメリットを考慮して、いいところを選ぶ事も視野に入れるべきだと思います。
土地から新築、どれくらいの利回りの企画を仕上げる事ができるのか？
むやみに高い基準にしていないか。
（１％アップと言われているが、素人にそういう事ができるのか？）
リスクを負うわけなので、建売アパートよりメリットがあるのか？
（建売とさほど利回りが変わらないなら建売でいいのでは？）
そういうバランスを見ながら最善手を選んでいなと思いました。
