今日のブログは、個人的に思う事です。
不動産投資の中でも、特に首都圏で新築アパートの投資をしているケースの話です。
土地から新築というよりは、建売の新築アパートを買う時の話です。
経験の浅い人や、初心者の人が直面する事例で、一番失敗するパターンについて書きたいと思います。（繰り返しますが個人的に思っているという話です）
不動産投資で失敗するパターンってどういうケースだと思いますか？
首都圏で新築で建売アパートを買うケースの話です。
思いつくケースとして、客付け力の弱い変なエリアでアパートを購入してしまって、客が付かずで苦労するケースを思い浮かべる事が多いと思います。
私は、それが一番多い失敗ケースではないと思っています。
私が思っているのは、購入するアパートとしては、競争力が高くて、利回りとして低すぎるものを買ってしまい、満室経営できているのにもかかわらずCFがゼロ（やゼロに近い）状態になっているケースだと思いっています。
このケース、物件単体としては凄くいい物件なんですよ。
立地も凄くいい。
いわゆる誰もが欲しいと思うような素敵な物件です。
しかし利回りが低いんです。
みんないい立地の物件を買おうとしすぎているのです。
ちょっと表現が違いました。良い立地を求めすぎて利回りが低いのを買ってしまうという事です。
おそらくこれが一番ポピュラーな失敗ケースなんじゃないでしょうか。
経験が無い人は、必要以上にいい立地を求めすぎる傾向があると思います。
当然利回りは低いです。
もっと利回りが高いエリア、これはもっと立地が弱いという事と等価なんですが、そういうエリアを探すという事ができていなくて、結果、盲目的に必要以上にいい立地を求めすぎるという事です。
極端な事と言うと、それは投資家の怠慢です。
投資家の仕事は、利回りが低くて、客付け力が強いエリアの物件を買う事では無くて、
利回りが高いけど客付け力が強いエリアの物件を買うって事です。
満室経営できる範囲で、いかに利回りの高いエリアの物件を買うって事が投資家の一番の仕事です。
私の目から見ると、首都圏の利回りの低いいいエリアでしか物件を買いません！！って言っているのは、そういう穴場を探す事をサボっているだけの人のように思ってしまいます。
あっ、でもこれはすでに資産をたくさん持っていて、そういう攻めたエリアに物件を買う必要がなくなっている人にはあてはまりませんし、
世間的には利回りが低いエリアですが、自分で土地から建てて高利回りに仕立てる事ができるって話になると全く別の話になると思います。
（それはそれでよい）
結構多くの人は、ほとんど儲かっていない投資をしているように思います。
私は、満室経営ができていてもCFがほとんど出ないような物件は買うべきではないと思っています。借金返済の方で貯金をするって考え方があるので、そういうスタンスもあると思いますが、それはすでに資産がある人で、資産を持っていない人はそういう事をやっている場合ではないと思っています。
今回は、個人的に思う事を好き勝手に書かせていただきました。
賛否はあると思います。
私はこう思うという話なので、それくらいのトーンで読んでいただけたらなと思います。
