よく不動産投資の本を見ると、新築アパートは非常に利回りが低い。
うす～いCFが獲得できる。ローリスクローリターンだという感じで書かれています。
おそらく表面利回り７％前後くらいの数値を想定しているんじゃないでしょうか。
表面利回り７％だったらほとんどCFは残らないですよね。
一方で横浜だといろんな利回りの新築がありますよね。
７％くらいのものもあれば、８％くらいのものもある。９％を超えるものもあります。
最近は築古も値段が高くなってきていて、横浜では新築と築古とでほとんど利回りの差が無いみたいな事が発生しています。
「なんだー！横浜は、新築がお買い得なんだー」と思うのは間違いで、
横浜は狭小アパートが非常に多いですよね。
狭小アパートであったり、変な立地であったり。
８％を超えるものはだいたいそういものばかりです。
まずそこが１つ目のトラップです。
横浜でも、「まとも」な新築アパートは７％とか７．５％くらいですよ。
（「まとも」というのは、それなりの立地でそれなりの部屋の広さの物件です。）
ですので、横浜がお買い得な街という事は全く違っていて、
むしろトラップだらけの街なわけです。
そうです。横浜はトラップだらけで凄ーく怖い所なんです。
他のエリアでは、７％くらいの新築しかないけれども、
横浜で８％の新築があるからといって盲目的に買ってしまうとえらいめにあうのです。
普通のエリアでは１部屋20ｍ2以上が当たり前しれませんが、横浜では16ｍ2とか18ｍ2くらいが一番多いと思います。そりゃー利回り高くなるよという話です。
まさにトラップです。
実はもう一つトラップがあります。
普通のエリアでは到底見る事ができない表面利回り９％という異次元の利回りの新築アパートが横浜にはちょいちょい存在するのです。
そうです。黄色いアパートです。
１部屋12ｍ2にも満たないアパートです。
何も知らない人が、「おー！９％だ！」と飛びついてしまうとえらい目にあうかもしれません。
ただ黄色いアパートも、１００％ダメダメかというとそういうわけでなないというのが面白いところです。なかにはドル箱になるのもあるのです。
そうそう、もう１つトラップありましたね。
神奈川県の西部に行くと、表面利回り１０％を超える、さいきんニュースで話題にあがっている階段が崩落する工務店がありますね。表面利回り１２％とか普通にありますよね。
あまり知られていませんが、もう１つ横浜にはヤバいところがあるとかないとか。。。
そういう構造の中でいかに不動産投資の中の歪を探していくのか？
そういう構造だからこそ、うまく歪を付けるところがあるのかもしれません。
みんなでその歪を考えましょう。
