2023年の見送った物件①です。
このブログを読んでもらう前の前提条件として、横浜のワンルームは乱立しまくっていてそれなりに差別化できる条件でない限り難しいかなと私は思っているというのを頭の片隅に入れて読んでいただけたらなと思います。
検討した物件は横浜の建売アパートです。
土地から新築ではなくて建売です。
当時土地から新築を軸に検討していただのですがなかなかいい土地が見つからずというタイミングで飛び込んできた案件です。
利回りは７％台です。
7.0％ではなくて7％台ですね。
立地は7％台という事でそんなに強い立地ではありません。しかし立地と利回りのバランスを考えると悪くない物件でした。
建売なので利回りは高くないですが、ただ近年の相場で見るとまあまあいい方の数字なんじゃないでしょうか。どうしようかなと思いつつ問い合わせるととんとん拍子に話が進みました。
売り主の業者は、、、正直あんまりいい噂は聞きません。私はその業者は好きではないです。
一言でいうと殿様商売のようなスタンスでやってる業者です。
今のご時世そこそこいい数字のアパートを作る事ができる業者もそんなにありませんからね。王様が下々のためにアパートを売ってやろう、みたいな雰囲気です。
嫌なら買わなくてもいいよ、という殿様商売のスタンス。
案件の方は、
早々に融資の仮内諾がOKになって契約のフェーズに進む展開になってきました。
契約の内容について協議が始まったのですが結局その契約の内容をすり合わせる所でギブアップしました。
一言でいうと、
不平等契約みたいな感じの、
売主がとっても強い一方的な契約だったのです。
数字としては悪い物件ではなく、むしろまずまずいい感じの数字なのかもしれません。
しかし、
殿様商売のスタンスで、
契約が一方的だし、
そもそも横浜のワンルームは好んで買いたいとも思っていない。
数字もよくはない。
悪い話ではなかったのですが総合的に判断して撤退する事にしました。
やはり横浜で７％とか７％ちょいくらいのワンルームアパートは怖いですよ。
35年融資だったらCF出ますが、それ以外の融資期間だとCFは出ないですよ。
そしてワンルーム激戦区の横浜で薄いCFで長い間、運営しないとイケません。無理してやる案件ではないと思いました。
今回のケースだと、それなりのCFも出るし、コンクリート貯金もできていたと思いますが、わざわざ自分から苦行のような世界に飛び込むのもどうかなと思いました。
やっぱり今のご時世、横浜の７％くらいのワンルームは怖いなーって話ですよ。
相対で見ていい数字かもしれませんが、実情を考えると買わないのが無難かなと思いました。
＜つづく＞
