昨日のブログの続きです。
表面利回り７％の新築アパートはほとんどCFがでませんって話です。
不動産投資の序盤戦のCF重視フェーズの話です。
新築建売アパートでの話をします。
特に横浜当たりの相場観で話をしたいと思います。
凄くいい立地の新築建売アパートだったら、表面利回り7％くらいが相場のような気がします。
普通の新築建売アパートだと、7.5％くらいでしょうか。
8％くらいになると、なんか「ん？」というのがチラチラ出てきます。
8.5％以上になるとデンジャラスな立地になってくるイメージがあります。
これを前回のブログで変換すると。
（ざっくりと傾向を把握するために簡単な構造がわかるようにシンプルに書いてます）
表面利回り７％（良い） ７－７＝０ポイント →ほとんどＣＦ出ません！
表面利回り7.5％（普通） 7.5ー7＝0.5ポイント →ちょっとＣＦ出る（基準）
表面利回り8％（やや難） 8⁻7＝１ポイント →まずまずＣＦが出る
表面利回り8.5％（難） 8.5⁻7＝1.5ポイント →基準の３倍ＣＦが出る
表面利回り9％（かなり難）9－7＝２ポイント →基準の４倍ＣＦが出る
こんな感じでしょうか。
それを踏まえて、みなさんはどこを選択しますか？！という話になります。
私の中で一番「無い」と思っているのは、「表面利回り７％」です。
いくら満室経営を維持できたとしてもＣＦという点ではほぼゼロです。
もちろん、ローン返済という貯金はでいています。
（あくまでもＣＦ優先とするのであれば）やはり高利回りの方から選択すると思います。
高利回りのグループの中から、想定されているリスク（利回り）以上に入居が期待できるようなものを見極める。
一見すると、客付けが難しいそうなエリアだけど意外と客付けが普通にできるとか。何かひと工夫すればなんとか客付けできそうな物件だったりとか。
また、表面利回り９％の物件だったとしても、入居率９０％を死守する事ができるのであれば、０．０９×０．９＝０．０８１＝８．１％相当になりますし、
ひょっとしたら、うまく運営する事で満室経営ができる可能性もあります。
ただ最初から７％のものを買えばどんなにうまく運営したとしても、入居率は１００％は超えないので、ＣＦが出ないという事になります。
いろんな考え方はあると思いますが、やはり大前提としてはそれなりの利回りがあるゾーンで検討するのが（私は）良いかなと思いました。
（利回りとリスクのバランス）
