専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

7%か9%か

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昨日のブログの続きです。 


表面利回り7%の新築アパートはほとんどCFがでませんって話です。

不動産投資の序盤戦のCF重視フェーズの話です。

 

 

新築建売アパートでの話をします。

特に横浜当たりの相場観で話をしたいと思います。

凄くいい立地の新築建売アパートだったら、表面利回り7%くらいが相場のような気がします。

普通の新築建売アパートだと、7.5%くらいでしょうか。

8%くらいになると、なんか「ん?」というのがチラチラ出てきます。

8.5%以上になるとデンジャラスな立地になってくるイメージがあります。

 

これを前回のブログで変換すると。

(ざっくりと傾向を把握するために簡単な構造がわかるようにシンプルに書いてます)

 

表面利回り7%(良い) 7-7=0ポイント →ほとんどCF出ません!

表面利回り7.5%(普通) 7.5ー7=0.5ポイント →ちょっとCF出る(基準)

表面利回り8%(やや難) 8⁻7=1ポイント  →まずまずCFが出る

表面利回り8.5%(難)  8.5⁻7=1.5ポイント  →基準の3倍CFが出る

表面利回り9%(かなり難)9-7=2ポイント  →基準の4倍CFが出る

 

こんな感じでしょうか。

 

それを踏まえて、みなさんはどこを選択しますか?!という話になります。

 

 

私の中で一番「無い」と思っているのは、「表面利回り7%」です。

いくら満室経営を維持できたとしてもCFという点ではほぼゼロです。

もちろん、ローン返済という貯金はでいています。

 

(あくまでもCF優先とするのであれば)やはり高利回りの方から選択すると思います。

 

高利回りのグループの中から、想定されているリスク(利回り)以上に入居が期待できるようなものを見極める。

一見すると、客付けが難しいそうなエリアだけど意外と客付けが普通にできるとか。何かひと工夫すればなんとか客付けできそうな物件だったりとか。

 

また、表面利回り9%の物件だったとしても、入居率90%を死守する事ができるのであれば、0.09×0.9=0.081=8.1%相当になりますし、

 ひょっとしたら、うまく運営する事で満室経営ができる可能性もあります。

ただ最初から7%のものを買えばどんなにうまく運営したとしても、入居率は100%は超えないので、CFが出ないという事になります。

 

いろんな考え方はあると思いますが、やはり大前提としてはそれなりの利回りがあるゾーンで検討するのが(私は)良いかなと思いました。

(利回りとリスクのバランス)