「土地から新築」をやれば誰でも簡単に高利回りアパートが作れるのかといういうとNOだと思います。
「何をやるかでなく、どのようにするのかが重要だ」という言葉があります。
まさしくそれです。
「土地から新築」が重要でなく、「土地から新築でどのようにアパートを安く作るのか？」が重要だと思っています。
例えば、建売アパートの相場の表面利回りが、「7.5％」のエリアがあったとしましょう。
そのエリアで、相場の価格で土地を買って、
関係性が全くできていない工務店に飛び込みで建築をお願いしてアパートを作った場合、表面利回り7.5％のアパートは建築できないと思います。
直感的に、6.0％とか6.5％とかそんな感じくらいになってしまうんじゃないでしょうか。
少なくとも相場の価格で土地を買ってしまっている時点で、このご時世、収益物件の採算は全く合いません。
さらに工務店です。
工務店は取引の絶対数がそもそも非常に少ない業種です。
関係性が全くなく、取引が１回しかなさそうな客は基本的にカモと考えています。
カモは言い過ぎかもしれませんが、初めてアパートを建てる人が最初の取引から洗練された投資家がアパート建築をするような価格でお願いできる事は、ほぼほぼ無理だと思います。
平凡な土地を買ったり、平凡に建築するだけでは高利回りのアパートどころか、普通の建売アパートくらいの利回りのアパートを作るのも非常に難しいのです。
そういう事を受けて、
相場よりそれなりに安い土地を見つけ、
それでいて工務店もそれなりに安い所を見つけるという事をやっていき、
ようやく、7.5％とか8.0％という利回りがつくれるくらいなんじゃなかなと思います。
よく土地から新築の企画をしている業者から、建築条件付きの土地のプランの広告が来るのですが、そこに記載されている建築費というのは結構安い値段だったりします。
おそらく普通の人間が、そういう工務店の建築費くらいで建てれるようになること自体結構レベルが上がっていないとできないことだと思います。
たまに、そういう建築条件付きの土地のプランに書かれている建築費くらいであればいくらでも自分で建てれると思われている人がいますが、それ自体、結構難しい事だという事を理解されるのがよいかなと思います。
話の続きですが、そういうのがあった上で、表面利回り8.5％とか9.0％オーバーを作ろうと思うと、普通の事をやっているだけでは絶対に作れない領域に話になってくると思っています。
普通に相場よりちょっと安いくらいの土地だとか、
普通に複数の工務店から相見積もりをとって一番安い業者を選ぶとか、
そういう範疇ではたどり着けない領域です。
再現性を伴わないような、特別な条件が重なったタイミングであったり、運がよかったり、何かしらのスペシャルな事象があって、びっくりするくらい凄く安く土地が買えたとかそういう事がないと8.5％とか9.0％以上は作れないと思います。
「土地から新築」で安くアパートを作るために頑張っていきましょう。
