土地から新築アパートをチャレンジしている4棟目。
建築のラフプラン、設備仕様、そして建築費もFIXしました。
地盤改良費だけが実際に調査をしないと確定しないので、ここの費用だけは想定値になるのですが、ほぼほぼ総工費や企画の全容が固まりました。
建築の途中で、トラブルが発生して、追加費用がかかるという可能性もゼロではないのですが、とりあえず企画の全容がFIXしたという感じでしょうか。
表面利回りは、『9.4％～9.3％』くらいになりそうです。
幅を持たせているのは、地盤改良費が確定していないからです。
自分にとって初めても土地から新築という事で、建築費をとことん安く追及するための追い込みはまったく行っていなかったのですが私にとって満足のいける数値だと思っています。
さらに、ウッドショックで材料費が高止まりしているという状況の中、材料費の上昇分を考慮した上での建築費になっているので悪くない数値なんじゃないでしょうか。
リサーチ会社の結果によると、そのエリアの同等仕様のアパートのキャップレート（相場利回り）は、6.8％くらいだとの事だったので、
利回りとしては、相場よりは2.5％も高く作れたことになりそうです。
よく、建売の新築アパートのマイソクなどを見ていると、「水道加入料は別」での表面利回りが書かれている事が多いのですが、今回の利回りには水道加入料は当然含んだ金額で利回り計算をしていますし、建売新築アパートだと、仲介料も別に必要になります。本件は、（建物の仲介料はかからないので）そういう事を考慮すると、建売新築アパートのマイソクに書かれている利回り風に書くとしたら、実質的に表面利回り10％に近い数値になっているんじゃないでしょうかね。
まだ、いくつか課題があって完全に自分のものに掌握できているわけではないので油断は禁物なんですが、この案件をうまく成就できるように頑張っていきたいなと思います。
