このブログで何度も言っている内容です。
初心者向けの話です。
最近の新築アパートは利回りは高くても７％くらいですよ。
相場としては６％後半くらいですかね。
正直CFは少ないです。
融資期間がソコソコあればソコソコのCFは出ると思ます。
しかしソコソコであって、そんなにたくさんのCFではないです。
何か突発的な出費があればすぐに吹っ飛ぶレベルです。
新築アパートを買うと、すぐに満室になって毎月家賃が入ってきます。
満室なんで何もやる事はありません。
それで家賃が入ってきます。
１棟目を買うとほぼ１００％買いたい病にかかります。
家賃も順調に入っているからどんどん次の物件を買おうという話になります。
初めて大家になったくらいの人だったら、
家賃収入からローン返済額を引いたお金がＣＦになるみたいな錯覚をうけると思います。新築物件を買った直後のその状態がずっと続くと勘違いしてしまってどんどん物件を買おうと思うのです。
私はこのブログで何度も書いているのですが新築は３年目からが本番だと思います。
（３年目に真価が出る）
最初の２年間は無風です。
一番いい状態で誰がどんな物件を運営していても成功しかしない時期です。
満室だし、入居者の出入りもほとんどないし、リフォームや修繕なんかも発生しません。
最高の状態です。
CFは最初の１年目は物件の取得とか法人の設立とかで経費がかかるので、
そんなにCFは出ないと思います。
2年目くらいに不動産取得税が来ます。
ちょうど１年間分の手残り分がそれで吹っ飛ぶくらいです。
ですので、最初の2年間は税金はほとんどかからないと思います。
それで３年目が鬼門になるのです。
３年目になると、いわゆる本当のその物件の通知簿が出てくるわけです。
それで１００％フルパワーの税金がかかるわけです。
さらに言うと、３年目はちょうど１回目の更新の時期です。
シングル向けのアパートだったら、平均サイクルが３年から４年くらなので、
２年目の更新だとひょっとしたら２～３割くらいの人は退去するかもしれません。
そこでＡＤとかがかかるわけです。
ですので３年目で初めてその物件の実力が明らかになるわけです。税金もちゃんとかかります。
それで３年目くらいの決算書を見て、
おもっていたより儲からないな～
なのか、
意外と全然儲かるな～
なのか、答え合わせになるわけです。
結構多くの人は買った直後の成績を見て、
ＣＦが〇〇もある！！みたいに喜んでいますが実質はそれの半分くらいしか残らないです。
しかしながら、そのあたりをミスリードしてしまって、
最初の１年間で２棟目や３棟目として似たような物件をどんどん買っちゃっうわけです。
今は利回りが低い相場なんで、
そういうのをわかった上で買うのはあると思います。
しかしながら買った直後の最大瞬間風速でいい気になって、買いたい病になるという事もあいまって、どんどん似たような物件を買ってしまい。
２～３棟買ったのちに、与信がゼロになり、動きようのない状態になったのちに、
自分自身の状況に気が付くという人が多いので、あえてこのブログで書かせていただきました。
