昨日のブログではアパートが生涯獲得する事ができる収入を見積もってみて、新築と築古のポテンシャルの差をまとめました。 今日のブログは、それをうけて思う事について書きたいと思います。 昨日のブログを簡単にまとめると、 新築は利回りが低く、築古は利…

アパートが生涯で獲得する事ができる収入という視点で新築アパートと築古アパートの能力を比較してみました。今日の話は、あくまでもアパートが主人公で、そのアパートの生涯収入という意味であって、投資家の収入ではありません。投資家目線ではないので、…

最近、いろんな金融機関に融資の考え方のヒアリングを行っています。 どういう戦略を取れば、あたまうちしないで物件を買い続ける事ができるのか？というのが１番の命題です。 一般的に言われている事として、 ・ほとんどの金融機関は積算評価が軸である。 …

前回のブログに引き続き、地元の信金のローラー作戦を実施しています。 前回と違う信金にいろいろ聞いてみました。 ２点聞きました。 ＜１点目＞ 融資スタンスについて。 融資には前向きに対応してくれている。 新築だと審査を通しやすい。 築古も大変だけど…

地元信金の担当者に融資の枠組みから考え方をいろいろ聞きました。 評価ポイントはいろいろあるけれでも、代表的な評価項目は「物件評価（積算）」、「物件評価（収益）」、「担保評価」の３点のようです。 ～「物件評価（積算）」について～ 路線価に掛け値…

仲介手数料ってデカいですよね。 １億円の物件だったら300万円ですよ。 デカいですよね。 仲介経由でなく、直接売主から買う事ができれば仲介手数料は発生しません。 仲介手数料の分だけ丸儲けです。デカいですよね。 ひと昔前は、いかに仲介を経由しないで…

あるエリアの状況について業者にヒアリングをする事があります。 業者によって色んな傾向・カラーがあります。 面白いですよね。 一番多いパターンは、「いいこと」しか言わない業者です。 そのエリアは、問題ないエリアですとしか言わないです。良いとか悪…

少し前ですが、業者と雑談をしたのですが、その際に今のご時世でのどうやったら物件を増やしていく事ができるのかという話を聞いたのでその内容の備忘録です。 前提条件として、属性パワーを使い切った後からどうやって物件を買っていくかという話です。 ①ま…

先日、楽街で資料請求した業者から電話がかかってきました。 1棟物はあまり手掛けてない業者のようでそんなに詳しくない感じだったのですが、こちらの希望の物件をふんわりと言いました。 すると、「プロの目線ですね～」と言ってこられてきました。 そんな…

いま、銀行に融資打診を行っている物件があります。 当初は、融資審査でどういう結果が出るかを探るための当て馬物件としての審査だったのですが、いろいろ調べていくと、結構悪くない。うまく交渉がまとまれば良い物件かなというのが見えてきています。 売…

満室になった3棟目アパートの賃貸契約書がまとめて送られてきました。 改めて、入居者さんの属性や勤務先などの情報を確認する事ができました。 物件を購入する際に、このアパートだったらこういう感じの人が入居するんじゃないかなっていう仮説を立てると思…

いま、築古物件の購入検討をしています。 それなりに古いし、１部屋空きがあるので、購入時にリフォームする事も視野に入れています。 その物件は、まだ外からしか見たことがなく、室内はまだ見たことがないです。 近いうちに部屋の中を見学させてもらう予定…

今回のブログにおける、事業的規模というのは、10戸、5棟の話でなく、従業員を雇ってという意味で書いています。 将来的にどれくらいの規模感まで事業を拡大するか？って考える事があります。 あたまうちをして全然買えなくなってしまう事は十分にあるのです…

何でも自主管理できるスーパー大家になるべく、家財保険の代理店加入のチャレンジをしました。 すでに、家賃保証会社Ａと家賃保証会社Ｂの代理店にはなっているのですが、 家財保険（火災保険）の方も代理店加入しようかなという事でのチャレンジです。 すで…

先日、スピード勝負に負けた物件。 ２番手だったので、１番手が撤退しないかを地味に期待していました。 1番手の人が契約に進んじゃったのかな～と思っていると業者から連絡が。 業者「買い付けを入れていただいた物件は売り止めになりました！」 売り止めの…