最近、いろんな金融機関に融資の考え方のヒアリングを行っています。
どういう戦略を取れば、あたまうちしないで物件を買い続ける事ができるのか?というのが1番の命題です。
一般的に言われている事として、
・ほとんどの金融機関は積算評価が軸である。
・債務超過しないようにしていく必要がある。
・そのために資産性の高いものを買っていく。
というストーリーがあります。
資産性の高いものとして、金融機関は積算評価が軸なので、
積算評価が高い物件という事になるのですが、
そこでいくつかのアプローチがあります。
いくつかアプローチがあるのですが、その中の1つで知られているものとして、土地の価値の高い物件を買うというものがあります。
土地の値段がその物件の売値に近いういわゆる土地値物件といわれているものです。
ただし、土地値物件というのは、世の中に売りに出されるもののほとんどが、耐用年数を超えているものになってしまいます。そして、結構ボロボロで出し殻になっているような物件である事が多いです。
こういう耐用年数越えの土地値物件が、金融機関にとってどういう評価が行われるのかというのを、いま情報を集めています。
金融機関でも、いろんな評価方法の金融機関があります。
先日、収益還元系の金融機関の2つで話を聞くことができたので、そこ聞いた内容を踏まえて思った事を述べたいと思います。
収益還元系の2つの金融機関では以下のような話を聞きました。
・収益還元がメインであるが積算も見る。
収益還元がよくても積算がダメダメだとNGになる。
・耐用年数超えは収益還元評価はかなり低くなる。
場合によってはゼロ評価になる。
注目は2つ目の内容、耐用年数超えはゼロ評価になるという事です。
一般的によく言われている「バランスシートを改善するために土地値物件を買う」っていうのをやっていくと、収益還元系の金融機関では融資してもらえなくなるという事です!!!
ただ、全ての(収益還元系の)金融機関が耐用年数超えでゼロ評価になるというわけではないと思います。私がヒアリングした2つの金融機関がたまたま耐用年数超えに厳しい評価をするという事かもしれません。
収益還元系の金融機関で耐用年数超えの考え方やマイナス査定の程度の差が違うというのはおおいにあると思います。
土地値系を買っていくと積算評価系の金融機関にはウケがよくなりますが、収益還元系の金融機関には評価が下がります。
その逆もしかり。
それを踏まえて、
これから収益還元系の金融機関の道を進むのか?
それとも積算系の金融機関の道を進むのか?
という選択肢になるのかもしれませんが、
その選択肢を選ぶ前に、使う可能性のあるいろんないろんな金融機関の考え方をキャッチアップをして、使える銀行を最大化する検討をする必要があるという事が今日のブログの結論なのかなと思います。