昨日のブログではアパートが生涯獲得する事ができる収入を見積もってみて、新築と築古のポテンシャルの差をまとめました。
今日のブログは、それをうけて思う事について書きたいと思います。
昨日のブログを簡単にまとめると、
新築は利回りが低く、築古は利回りが高い。
新築はお金を生み出すポテンシャルが高く、
築古はお金を生み出すポテンシャルが低い。って事になりますね。
昨日のブログで検討した”一例”の数値を書くと下みたいな感じになりました。
築数 利回 生涯収入（価格比）
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新築 8％ 3倍
築10年 9％ 2.75倍
築20年 10％ 2.3倍
築30年 11％ 1.8倍
築40年 12％ 1倍
生涯収入（価格比）というのは、購入したアパートの何倍の金額をそのアパートが儲ける能力があるのかという指標です。前回のブログで計算しました。数値は一例です。
数値は前回のあらい検討で仮に置いた数値であって、
あまり意味はない数字です。数字がある方がイメージしやすいかなというくらいのレベルの話です。
新築は利回り８％と低いのですが、そのアパートは買った値段の３倍の収益を得るポテンシャル持っている。
築30年は利回り１１％と高いのですが、そのアパートは買った値段の1.8倍の収益を得るポテンシャルしかもっていない。
目先のお金を求めるなら、築古の高利回り物件を、長い目で見て稼ぐポテンシャルが高いものを求めるなら、利回りの低い新築を。という事。
目先のお金が欲しいなら利回りの高い築古を。
長い目で見て大きな資産を作りたい場合は新築で。という構図になります。
投資家はどういう事を目指して行動をすればよいのでしょうか？
何を目標にするのか？というのがあると思います。
うん百万円が欲しいのか？
うん千万円が欲しいのか？
うん億円が欲しいのか？
大きい規模を目指すのであれば、目先の毎年のＣＦの最大化が最終目標ではなく、
長い目で見て大きなお金を儲ける事ができるポテンシャルの高いものを買うのが
王道なんじゃないでしょうか。
ただ新築を買うのってそれなりの資産状況がないと買えないと思います。
よって、別の言い方に変えると、
新築を買えるなら新築を買う。
新築が買えないなら築古でお金を貯める。
という言い方にもなります。
新築ばかり買ってると債務超過して買えなくなっちゃうよ～ってよく言われます。
かと言って築古の土地値物件を買うと、
目先のバランスシートは改善するのかもしれませんが、その物件自身は、儲けのポテンシャルの高い物ではないですね。
土地値を買うというのは、買い進めていくための小手先のテクニックくらいの位置づけであり王道の買い物ではないような気がします。
土地値物件というのは、本来の目的から離れたものであり、本質から離れたものをどう認識してどれくらい取り入れてやるのか？というのは大きいポイントかもしれません。
ポテンシャルの高いものだけを買っていき、変な築古は買わないで
じっくりあせらないで腰を落ち着かせて運営していくというやり方もあるかもしれませんね。
