建売の新築アパートを検討する際に、
「建売の新築アパートには業者の利益がたっぷりのっているので買っちゃー駄目だ」というのをよく聞きます。
このフレーズを聞いてどう思いますか？
このフレーズは論点がズレているように思います。
どういう事か。
建売の新築アパートにハウスメーカー業者の利益は入っているかどうかというと入っています。それは間違いないです。
だいたい１０％～２０％くらいは入っているんじゃないでしょうか。
業者の利益が入っているのは少々気に障りますが、そんな事は我々投資家からしてみたらどうでもよくないですか？
業者が利益を取っていようが、利益を取っていなくても、投資家的に重要なのは儲かるかどうかだけです。
私が思うに、どうせ言うのであれば、「物件の価格と価値(評価額)の乖離が大きい」というふうに言うべきだと思います。
それなら納得です。
物件の価値(評価額)に対して物件の価格が高いという事ですよね。
新築なら大きいですね。
築古になってくるとその差は小さくなっていくと思います。
それはそういうものですよ。
物件がお金を儲ける事ができる能力・ポテンシャルが違うのでね。寿命が長いと当然、お金を儲けるポテンシャルが高いわけですから。
それで、物件の価格の話に戻りますが
さきほども述べたように、新築だと業者の利益は入っています。
物件の価値(評価額)に対して価格の差は大きいです。
一方、築古の場合はどうでしょうか。
築古といっても、築５年のものもありますし、築40年のものもあります。
築５年の物件でも、物件の価値(評価額)と価格の差はかなり大きいですよ。
建売のアパートメーカーが利益をのっけて販売していますが、
築５年のアパートは、物件の価値(評価額)と物件の価格の差は売主の利益としてのっけているだけです。
物件の価値(評価額)と物件の価格の差はだいたい常に存在していて、それを業者の利益なのか、売主の利益なのか、そこが違うだけです。
新築だけが無駄に余分なお金をアパートメーカーに支払っているという事ではないのです。
新築だろうが、築古だろうが、物件の価値と物件の価格の間には乖離がある。
築古より新築の方がその乖離は大きいですが、どちらも乖離はあります。
その乖離をいかに最小にして物件を買うのかというテーマはありますが。
という事で、業者の利益がのってるから新築の建売アパートはダメだというのは、ちょっとおかしいかなと思います。
価格との乖離はあるのは事実です。
しかし建売新築でも、(築古など全てにおいて)その乖離が小さいものを選ぶべきだとい悪うのはあると思います。
そこが建売新築を買う際の、いや全てにおける肝ではないでしょうか。
